酒店業市場
旅遊業增長、連通性擴展及活躍的機構投資興趣持續支撐酒店業市場強勁勢頭。
旅遊業及互聯互通支撐酒店需求
旅遊需求、政策支持及互聯互通持續支撐酒店市場需求
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國際旅客入境人次達 650萬 （2026年第一季，同比 +2.5%）——為 2020 年以來最強勁的首季表現，約達 2019 年水平的 97%。
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新加坡為最大客源市場，依次為中國、印尼、泰國及文萊，支撐 吉隆坡休閒、商務及 MICE 需求。
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航空連通持續擴展——VM2026 計劃、新增航線及機場升級，從 吉隆坡經 Bahrain 飛往 London 至 KLIA Aerotrain 恢復運營。
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成本是主要關注點：航空燃油預計維持在 US$120–130/bbl，但需求依然穩健——AirAsia 載客 1,890萬 名旅客（同比 +9%）。
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馬來西亞旅遊業在2026年初繼續錄得正增長，1Q2026國際旅客入境人數約達650萬人次，按年增長2.5%。這是自2020年以來最強勁的首季度表現，約為1Q2019旅客入境人數的97%。
新加坡繼續保持最大客源市場地位，其次依次為中國、印度尼西亞、泰國及文萊。訪客入境量持續增加，凸顯區域旅遊需求的韌性，並持續支撐酒店業基本面，尤其是吉隆坡的休閒、企業及MICE細分市場。
隨著馬來西亞為VM2026積極備戰，旅遊工作愈發注重吸引高消費訪客，相關舉措包括2026馬來西亞醫療旅遊年（MYMT2026）、擴大醫療旅遊合作伙伴關係及針對主要客源市場的精準推廣活動。馬來西亞旅遊局通過海外路演、行業交流及目的地營銷活動加強國際推廣，而「旅遊加X」框架則持續推動醫療、文化、美食及體育等領域的消費機遇。
「2026遊雪蘭莪年」已延期以配合VM2026，雪蘭莪目標吸引900萬旅遊人次，並全年規劃逾90項旅遊活動，涵蓋美食、文化、生活方式、農業旅遊及社區體驗等領域。
燃油成本上升及地緣政治不確定性加大了整個航空業的成本壓力，馬來西亞航空集團預計航空燃油價格將維持高位，介於每桶 US$120至 US$130。儘管燃油成本上升或壓縮航空公司利潤率及票價，需求依然保持韌性。亞航集團在1Q2026運載乘客1,890萬人次，按年增長9%，各航空公司持續在區域內擴展航線及運力。
馬來西亞通過新航線開通、增加航班頻次及機場基礎設施改善，持續強化國際互聯互通。1H2026的重要進展包括：馬來西亞航空恢復吉隆坡至成都航班、亞航 X 開通吉隆坡至巴林至倫敦航線、AeroDili、Air Algérie 及青島航空等新國際航空公司進駐，馬來西亞航空通過追加波音737-8交付持續擴充機隊，以及 KLIA Aerotrain 重新啟用，並推進機場容量提升項目。
巴生谷
酒店項目儲備反映投資者信心
酒店項目儲備持續反映投資者信心。馬來西亞酒店存量在1Q2026持續擴大，達3,637幢、298,197間客房，較1Q2025分別增長1.6%及5.9%。
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在建及規劃項目依然活躍，60家在建酒店提供10,996間客房，另有29家規劃中酒店貢獻5,064間客房。
1H2026年，巴生谷未錄得任何新酒店開業。然而，前Glenmarie Hotel & Golf Resort更名為Hilton Shah Alam Glenmarie，顯示國際品牌加盟的重要性日益提升。未來供應仍高度集中於吉隆坡，約佔在建客房總量的88%。幾乎所有待供應項目均集中在奢華及高檔豪華細分市場，反映投資者看好吉隆坡吸引高消費旅客的能力。
差異化提升酒店競爭力
差異化日益主導競爭格局。隨著新的國際品牌酒店進入市場，競爭正日益超越單純的客房供應維度。
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運營商正專注於品牌定位、賓客體驗、生活方式產品及 MICE 能力，以在日益擁擠的市場中實現差異化。典型案例包括 Kimpton Naluria Kuala Lumpur 的 Connection Hub、Capital A 探討將 AirAsia 品牌延伸至酒店業，以及耗資RM 4,500萬 的 Summit Hotel USJ 重建項目，以及 KiN Hotel Group 計劃對 Hotel Maya Kuala Lumpur 進行重新定位。
國際頂級酒店品牌合計服務全球逾7億會員。Marriott Bonvoy、Hilton Honors及IHG One Rewards等主要忠誠計劃合計服務逾5.83億會員。其龐大的國際客戶基礎預計將支撐長期入住率表現，並惠及即將在吉隆坡開業的品牌豪華酒店，尤其是Waldorf Astoria Kuala Lumpur及The Regent Kuala Lumpur。
豪華酒店展現最強韌性
豪華細分市場持續展現更強韌性，在1Q2026繼續跑贏大盤。
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部分五星級酒店平均入住率升至63%，ADR達約每晚RM 416，為各酒店類別中最高。星級較高酒店的持續強勁表現，反映高消費賓客、品牌偏好型旅客及活動驅動需求的持續支撐。
商務活動提升酒店表現
商務活動強化酒店業績。MyCEB 截至2026年1月已簽約92項商務活動，估計產生經濟影響約RM 16億，吸引逾101,000名國際代表。
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2025年，MyCEB共簽約393項商務活動，產生經濟影響約RM 41億，為2026年積累了充足的活動儲備。馬來西亞參展IMEX Frankfurt 2026，進一步加大了爭取國際商務活動的力度。
Wyndham Hotels & Resorts於2025年在馬來西亞開業五家酒店，並簽約三處新物業，包括Wyndham Garden Kuantan J-City、Wyndham Grand Ipoh及Orion Tower Kuala Lumpur。Richmond Asia Group計劃於2033年前將其馬來西亞組合擴展至20家酒店，並已與Barceló Hotel Group合作，共同推進其即將落成的吉隆坡Richmond Estelar酒店。
VM2026提振豪華酒店市場與品牌信心
入境人次改善、航空聯通持續擴展及高端項目儲備深化，共同支撐市場正面走勢。
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邁入 VM2026 之際，吉隆坡酒店業市場預計將保持積極發展態勢，受訪客人數改善、航空連接擴展及商務活動儲備增加支撐。隨著市場競爭日趨激烈，運營商或將更加重視品牌差異化、賓客體驗、技術整合及運營效率，尤其是在高檔豪華及奢華細分市場。
儘管未來供應預計將加劇競爭，但開發項目高度集中於高端市場，反映市場對吉隆坡吸引高消費休閒、商務及MICE旅客的能力日益看好。
在雪蘭莪，酒店業需求預計將受2026年遊覽雪蘭莪年及州政府吸引900萬遊客目標的支撐，逾90項旅遊相關活動已納入規劃，文化、體驗式及社區旅遊亦日益受到重視。
Wyndham Hotels & Resorts及Richmond Asia Group等運營商持續的擴張計劃，進一步鞏固了對馬來西亞酒店業長期前景的信心。
柔佛
柔佛酒店供應穩健有序增長
柔佛酒店供應保持相對穩定，反映新酒店開發步伐審慎。截至1Q2026，該州3至5星級酒店共81家，提供約17,469間客房。
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過去一年酒店存量的溫和增長表明，在運營成本上升、人力挑戰持續及來自新加坡勞動力競爭的環境下，運營商及開發商保持審慎。展望未來，目前有9家酒店處於開發階段，預計新增約1,359間客房。
市場繼續由三星級和四星級板塊主導，兩者合計佔1Q2026三至五星級酒店客房總供應量的約85.5%。柔佛的豪華酒店業市場滲透率相對較低，目前僅有九家五星級酒店在營，佔客房總供應量的14.5%。
新開業項目延伸品牌佈局
近期酒店開業及即將落成的項目反映國際酒店品牌在柔佛持續擴張。
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在即將落成的重要項目中，前 Thistle Hotel 將以410間客房的 JW Marriott Hotel Johor Bahru 重新開業，目標於2026年12月開幕。
Frasers Hospitality 已獲委託以 Capri by Fraser 品牌管理 Mount Austin 的 Richmond Mayor 內275套酒店式套房，計劃於2030年開業。
跨境客流支撐旅客人數增長
跨境旅行持續支撐旅客人數增長。2026年第一季度，柔佛錄得約610萬人次旅客抵境，較2025年同期的600萬人次增長1.9%。
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新加坡仍為最主要國際客源地，約佔入境總量的77.4%（470萬人次），預計即將落成的RTS Link將進一步加強跨境往來。來自中國的旅客增幅最為顯著，由2025年第一季度的325,514人次增至2026年第一季度的372,972人次，y-o-y增長14.6%，主要受馬中互免簽證安排支撐。
柔佛酒店表現因細分市場而異
各細分市場酒店經營表現參差不齊。部分五星級酒店入住率改善最為突出，AOR由2025年第一季度的52.0%升至2026年第一季度的61.7%。
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然而，ADR下降至每晚RM 384，主要原因是酒店樣本集有所調整（剔除了Desaru部分豪華海濱度假村）。四星級酒店AOR小幅回落至51.7%，但ADR上升至每晚RM 290。三星級酒店AOR改善至45.0%，但ADR下降至每晚RM 174，反映中端酒店供應持續擴張及替代住宿（包括Airbnb及民宿）日益興起所帶來的競爭加劇。
跨境出行與RTS Link提振柔佛
持續的跨境客流、Visit Johor Year 2026及即將落成的RTS Link，預計將提供穩健的需求基礎。
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柔佛酒店業市場預計將持續受益於穩定的跨境旅遊、持續改善的旅遊活動，以及即將開通的捷運系統（RTS）連接線——該線路預計將進一步強化柔佛與新加坡之間的聯通及訪客往來。
儘管運營成本上升及持續的勞工限制可能繼續給酒店運營商帶來壓力，但柔佛毗鄰新加坡的地理優勢及其作為區域旅遊與商務目的地的日益重要地位，在Visit Johor Year 2026的支持下，預計將提供穩健的需求基礎。
展望未來，國際知名酒店品牌的進駐以及現有資產向高端品牌的重新定位，反映出投資者及運營商對柔佛酒店業市場信心日益增強。
檳城
檳城酒店供應保持穩定
酒店供應保持穩定，持續推進的開發項目支撐未來市場擴張。截至2026年第一季度，檳城酒店市場仍以三星級及以上酒店為主體。
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在此細分市場中，四星級與五星級酒店合計佔供應量的50.3%，凸顯檳城旅遊業的成熟度及其接待休閒、商務及MICE旅客的多元化能力。開發活動持續活躍，目前在建酒店九家，合計約2,040間客房；另有九家酒店（合計1,375間客房）已獲規劃批准，中長期內將合共新增3,415間客房。
檳城酒店表現按細分市場劃分
各細分市場酒店表現呈現不同的需求動態。2026年第一季度整體酒店表現有所回落，AOR降至59.1%，ADR下降至每晚RM 306，而2025年第一季度分別為63.6%及RM 340。
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表現回軟主要歸因於四星級細分市場——該細分市場錄得最為顯著的平均入住率下降，平均房價亦隨之回落。
相比之下，部分三星級及五星級酒店的平均入住率有所改善，AOR分別升至69%及65.9%。然而，兩個類別的ADR分別降至每間客房每晚RM 179及RM 494，反映運營商為維持市場份額而採取更具競爭力的定價策略。
聯通性與MICE增長支撐檳城需求
新增直飛航線、MICE活動增長及強勁的醫療旅遊業，共同支撐檳城酒店業前景。
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展望2H2026，檳城酒店業市場預計將持續受益於穩定的旅遊活動、不斷擴展的區域聯通性及來自休閒、醫療和商務旅客的需求。連接檳城與主要客源市場（尤其是中國及其他區域目的地）的新直飛航線及包機服務，預計將提升可達性並支持訪客入境量。
該州持續壯大的MICE行業，以檳城濱水會議中心投入運營及其2025年估計經濟影響RM 19億為支撐，預計將持續帶動酒店相關服務需求。
然而，酒店客房供應的增長或將創造更為競爭激烈的經營環境。地緣政治緊張局勢及全球經濟不確定性或亦開始影響主要來源市場（尤其是中國）的旅遊客流。檳城多元化的旅遊產品及強勁的醫療旅遊業（2025 年錄得 26% 的增長）預計將支撐長期韌性。
沙巴
亞庇住宿市場向酒店以外的業態多元發展
亞庇酒店市場持續通過傳統酒店開發及綜合生活方式項目演進。截至2026年上半年，大亞庇地區四星級及五星級酒店及度假村供應量增長2.5%至6,783間客房，增量來自Tuaran District新開業的167間客房四星級Hilton Garden Inn。
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回顧期內亦見證兩個綜合發展項目的推出：The Playground Kota Kinabalu（364套Lifestyle Suites及13個零售地塊，由Golden Land Bhd開發）及Arus Nova（位於Tanjung Aru的183套公寓，由Fortress City Sdn Bhd開發）。
沙巴國際訪客入境量全面復甦
旅遊活動持續增強，國際旅客入境量全面復甦提供支撐。旅客入境量延續復甦勢頭，2025年達380萬人次，約相當於2019年峰值的90%。
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增長主要由國際旅客帶動，國際入境量已超過2019年水平約2%，而國內旅客入境量則持續逐步復甦。2026年1月至4月，國際及國內入境量均錄得y-o-y增長，入境總量較2025年同期增加約17.2%。
沙巴酒店業表現有所放緩
儘管旅遊基本面具有支撐，酒店經營表現有所回調。部分三至五星級酒店的整體經營表現在2023年至2025年間持續改善。
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然而，2026年第一季度整體表現有所回調，儘管旅客總量略有提升，顯示旅客增量並未等比轉化為三至五星級酒店需求的增長，可能歸因於旅客消費價格敏感度提升或另類住宿競爭加劇。
燃油成本制約沙巴入境目標
燃油成本飆升導致的航線削減威脅沙巴4.0 million入境遊客目標，儘管入境勢頭依然穩定。
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儘管入境遊客人次持續增長，全球航空燃油成本飆升已迫使多家主要航空公司縮減運營規模。部分航空公司近期已暫停或宣佈計劃削減若干國際及國內重要航線，這或將影響該州2026年初定遊客到訪量400萬人次目標的復甦軌跡。
與此同時，「遊覽沙巴2027」（VS2027）在VM2026所提升的知名度與增長勢頭基礎上，採取全政府、全行業的整體方針，致力於提升旅遊產品、改善目的地品牌形象、加強航空聯通性並推動可持續旅遊發展。
該活動與沙巴更宏觀的目標相契合，旨在超越以數量為驅動的旅遊模式，轉向更高附加值及更多元化的旅遊模式，更加註重自然、文化、社區旅遊、提升訪客體驗及高收益市場細分。
砂拉越
交通連接改善吸引更多遊客
旅遊活動增長及交通連接改善持續支撐旅客需求。砂拉越旅遊業在2026年第一季度延續增長勢頭，旅客入境量y-o-y增長4.5%至約120萬人次。
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國際旅客仍為主要需求驅動力，而國內旅客增長（尤其來自沙巴）加速則表明旅遊客源基礎正在拓寬，支撐該州實現2026年吸引500萬旅客的目標。
國際連接的持續強化及商務會展業的擴張繼續支撐旅遊增長。馬來西亞蠟染航空首次開通的廣州至古晉包機航班預計將加強與中國的旅遊及商務聯繫，而砂拉越商務活動局（BESarawak）則持續支持該州作為重要MICE目的地的地位。
砂拉越酒店業受旅遊業復甦提振
酒店業表現持續受旅遊基本面改善所支撐。砂拉越部分三至五星級酒店在2026年第一季度經營表現有所提升，AOR升至44.3%，ADR升至RM 225，而2025年第一季度分別為42.7%及RM 219。
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此改善反映旅客入境量的增長、航空連接的提升，以及持續推動砂拉越成為休閒旅遊及商務活動首選目的地的努力。
砂拉越持續投資旅遊基礎設施，包括擬議中位於Tanjung Embang的古晉新國際機場（NKIA）及擬議中的Damai郵輪碼頭。砂拉越三角洲地質公園獲聯合國教科文組織認定為全球地質公園，以及Brooke Dockyard工業遺產博物館的開放，進一步強化了砂拉越的旅遊吸引力。結合「2026年遊馬來西亞」計劃下逾300項旅遊相關活動，上述舉措預計將維持旅遊業增長並支撐長期需求。
除傳統酒店外，短租活動仍集中於古晉，全年活躍掛牌量達1,108個。然而，美里活躍掛牌量增至98個，顯示旅遊需求正逐步向州府以外地區延伸。
強勁入境人次與新機場預示增長
訪客人數與旅遊收入超越上年，砂拉越不斷擴展的航空網絡與新機場開發進一步強化正面前景。
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砂拉越酒店業在2026年上半年表現強勁穩健，訪客人次及旅遊收入均超越上年同期。該州為「2026年旅遊馬來西亞」所做的準備工作，加上提前實現500萬訪客目標的信心，預示著積極的前景。
對酒店及短期租賃的需求增加、中國與砂拉越之間航空連接不斷提升（包括馬來西亞蠟染航空的廣州至古晉包機航班及龍翔航空的深圳至古晉航線），以及新丹絨安邦國際機場的開發，均反映出市場對持續增長的信心。
總體而言，在戰略性基礎設施投資、連通性提升及豐富自然與文化資源的支持下，砂拉越酒店業在未來數年展現出顯著的增長潛力。