工業市場

貿易相關指標亦保持積極態勢。巴生港2025年處理集裝箱約1,510萬TEU，並在1Q2026持續錄得吞吐量增長，反映出馬來西亞最大門戶港口的貨物運輸保持穩健。集裝箱吞吐量的持續增長表明，儘管全球貿易政策及航運網絡持續存在不確定性，製造、分銷及消費活動仍保持支撐。

然而，隨著製造商及物流運營商評估關稅政策演變、地緣政治發展及供應鏈中斷的影響，商業信心於回顧期末趨於審慎。儘管上述因素尚未對工業基本需求造成實質影響，但預計將左右進入2H2026後的擴張決策及資本部署。

倉儲及物流新增供應持續增加，經營環境亦趨於謹慎，市場動態正向有利於租戶的方向轉變。面對更多選擇，企業租賃及收購決策日趨審慎，愈發注重運營效率、可擴展性及具體使用需求。大巴生谷地區近期推出的即建廠房項目錄得強勁的預簽約吸納，表明租戶持續青睞可降低開發風險、加快業務部署的可立即投入使用的設施。

與此同時，工業市場正出現更多專業化業態。ALP在Shah Alam推出的RM 5億智能冷鏈設施，反映出對溫控物流基礎設施的持續投資；與此同時，物流租戶持續引入自動化及先進內部物流系統，以提升吞吐量和勞動效率。Elmina Business Park的PTT Logistics Hub 2融入先進倉儲及自動化功能，是這一趨勢的典型體現。

儘管需求持續受各主要工業走廊的製造業投資、物流擴張及工業升級舉措支撐，但隨著工業空間供應增加，投資者與租戶均日趨審慎，資金集中流向規格更優、運營效率更高、長期適用性更強的資產。

整體而言，在建及規劃供應持續擴大、租戶選擇增加，租金表現有所承壓，租賃市場競爭態勢日趨激烈。

截至1Q2026，新山持續主導全州工業市場，佔據最大份額的交易量（57.6%）和交易額（79.1%）。古來保持第二活躍地區的地位，分別貢獻全州交易量及交易額的16.6%和11.7%。工業活動持續集中於新山和古來，反映了投資者對基礎設施成熟、毗鄰新加坡、與公路、港口及機場等主要交通網絡聯通便捷的成熟工業走廊的偏好，以及新柔特別經濟區（JS-SEZ）所帶來的新興增長機遇。

該互通立交預計將改善通往主要工業及物流樞紐的可達性，並促進跨境貿易與商業活動。

與此同時，州政府已撥款2,500萬令吉用於東海岸高速公路第四期（LPT4）的前期工程，該擬建公路全長142公里，連接Ulu Tiram與Mersing。該項目預計將提升柔佛東海岸走廊的可達性與物流效率，支持工業及經濟活動的未來擴張，並與現有東海岸高速公路網絡形成互補。

回顧期內錄得的主要工業交易反映出兩大核心需求來源：成熟製造業運營商的擴張需求，以及發展商為未來工業園發展進行的戰略性土地收購。這體現了工業租戶及發展商對柔佛長遠增長前景的持續信心。

這一趨勢在古來尤為明顯，當地主要工業交易日益集中，包括多宗逾 RM 1億 的大規模土地收購。隨著新山市區工業用地供應日趨有限，古來憑藉毗鄰新加坡的區位優勢、完善的交通基礎設施、相對實惠的地價、更充裕的土地供應及長遠增長潛力，正崛起為重要的工業發展目的地。

典型案例包括：Nexus Sedenak——由 Southern Catalyst Sdn Bhd（SOCAT）開發、佔地 2,940 acres 的創新園區，估計 GDV 為 RM 150億；以及 Johor Tech Smart City——由雲頂產業（Genting Property）在古來開發、佔地 2,300 acres 的綜合開發項目，估計 GDV 為 RM 800億。此外，AutoPark 及 Eco Business Park 9 等擬議工業園將提供廠房與工業地塊的多元組合，進一步強化供應管道。

增長覆蓋大多數縣市，其中 Barat Daya 領漲，交易量增幅高達 100%。Seberang Perai Utara 與 Seberang Perai Selatan 亦錄得強勁增長，分別為 69.6% 與 81.8%，而 Timur Laut 小幅增長 14.3%。Seberang Perai Tengah 為唯一錄得下滑的縣市，本季度交易量回落 20%。

更活躍的交易活動伴隨著更顯著的交易額增長，交易額按年增長67.8%，從3.213億令吉升至5.392億令吉。較強的價值增長反映出高價值工業資產集中度上升。Seberang Perai Selatan 及 Barat Daya 分別錄得138.7%及135%的大幅升幅，受空置地段及其他工業物業大額交易推動。

外國直接投資（FDI）仍為主要來源，佔批准投資總額約 69.6%，達 RM 34億。儘管較 1Q2025 創紀錄的 RM 61億 有所回落，檳城仍持續吸引全國 FDI 總量的 21.4%。

與此同時，國內直接投資（DDI）按年大幅飆升128.7%至15億令吉，顯示本地投資者對檳城工業及製造業的信心與日俱增。在外資及內資的雙重支撐下，檳城躋身馬來西亞總資本投資的第二大貢獻州屬，彰顯其成熟工業生態系統的持續吸引力。

檳城科技園（Penang Technology Park @ Bertam）基礎設施工程於 2026 年 2 月迎來重要里程碑——第一期已竣工，第二期完成約 85%。

該項目位於 Seberang Perai Utara，正逐步成為檳城半導體生態系統中的新節點。

2026年4月，PILA（檳城國際物流航空園）獲得總體規劃批准，標誌著檳城物流基礎設施建設邁出重要一步。航空貨運倉庫部分的第一期工程目標於2029年竣工。

檳城州政府已承諾提供價值約4,000萬令吉的10英畝土地，用於在峇都交灣發展一個自動化、測試及設備（ATE）園區，旨在推動工業轉型。

儘管交易活動整體保持相對健康，市場表現較 1Q2025 有所回落，主要原因在於超過 RM 100萬 的交易宗數減少。高價值交易的下滑表明本季度度市場向較小价值交易轉移，但各價格區間內的平均價格總體保持穩定，顯示工業物業的基礎價值依然穩健。

亞庇繼續主導全州工業市場，儘管交易量和交易額分別收縮29.2%及57.5%，仍佔據最大份額。與此同時，山打根與拿篤組合的交易量有所增加，但相應的交易額並未同步提升。相反，Penampang / Putatan是唯一一個交易量和交易額均錄得增長的地區，而鬥湖則兩項指標均呈下滑。

與沙巴 Maju Jaya（SMJ）2.0 藍圖保持一致，此番資本注入旨在解決長期存在的物流、公用事業及港口基礎設施制約，同時提升全州的長期競爭力與運營韌性。

州政府正積極推進三個專業工業樞紐——Kudat 藍色經濟工業園、Kota Belud 工業園及 Beaufort 工業園，作為推動亞庇以外更具包容性經濟增長的舉措之一。

沙巴基礎設施投資的重要組成部分，是耗資12億令吉以強化州內電網的計劃，其中包括撥款7.65億令吉用於南部輸電線路項目。該項目由 Sabah Electricity Sdn Bhd（SESB）主導，全長330公里的高壓輸電線路將連接 Sipitang、Tenom、Kalabakan 與 Tawau。

耗資RM 20億的MADANI海底光纜連接項目（SALAM）預計將通過提升主要沿海地區的網絡容量、可靠性及覆蓋範圍，強化沙巴的數字基礎設施。該項目計劃在兩至三年內竣工，全長3,190公里的海底光纖網絡將取代老化的Sistem Kabel Rakyat 1Malaysia（SKR1M）系統。

表現疲軟主要歸因於美里，該市交易量從 54 宗大幅下滑 38.9% 至 33 宗。相比之下，古晉的交易活動保持相對穩定，而民都魯則錄得交易量增長 13.6%。

儘管交易活動有所減少，交易總額仍按年大幅增長44.8%，顯示市場對規模較大及較高價值工業資產的需求持續。民都魯的交易額增幅最為強勁，達82.7%，其次為古晉，增幅55.1%。相反，美里的交易額下跌18.5%，與交易量的放緩趨勢基本吻合。

這些舉措與第 12 馬來西亞計劃（12MP）下更廣泛的基礎設施投資相輔相成，包括泛婆羅洲公路及砂拉越—沙巴連接公路，而第 13 馬來西亞計劃則進一步撥款 RM 1.831億 用於 17 個工業園項目，以支持工業增長的下一階段。

由 SAIC 主導的相關工作正持續強化全州在人工智能、創新及關鍵行業數字化應用方面的能力。

砂拉越正將自身定位為潛在的半導體制造樞紐，憑藉戰略位置、穩定的可再生能源供應及友善的投資環境。X-FAB 價值 RM 30億 半導體制造設施的擴建，以及 BLD Group 與馬來西亞科廷大學的產學合作等行業協作，進一步強化了該州的雄心。

砂拉越持續通過戰略性基礎設施投資強化其物流與海事生態系統。美里深水港的持續開發、古晉港的計劃提升，以及 Samalaju 工業港第一期的自由商業區（FCZ）認定，預計將提升貨物處理效率並加強貿易互聯互通。