工业市场

贸易相关指标亦保持积极态势。巴生港2025年处理集装箱约1,510万TEU，并在1Q2026持续录得吞吐量增长，反映出马来西亚最大门户港口的货物运输保持稳健。集装箱吞吐量的持续增长表明，尽管全球贸易政策及航运网络持续存在不确定性，制造、分销及消费活动仍保持支撑。

然而，随着制造商及物流运营商评估关税政策演变、地缘政治发展及供应链中断的影响，商业信心于回顾期末趋于审慎。尽管上述因素尚未对工业基本需求造成实质影响，但预计将左右进入2H2026后的扩张决策及资本部署。

仓储及物流新增供应持续增加，经营环境亦趋于谨慎，市场动态正向有利于租户的方向转变。面对更多选择，企业租赁及收购决策日趋审慎，愈发注重运营效率、可扩展性及具体使用需求。大巴生谷地区近期推出的即建厂房项目录得强劲的预签约吸纳，表明租户持续青睐可降低开发风险、加快业务部署的可立即投入使用的设施。

与此同时，工业市场正出现更多专业化业态。ALP在Shah Alam推出的RM 5亿智能冷链设施，反映出对温控物流基础设施的持续投资；与此同时，物流租户持续引入自动化及先进内部物流系统，以提升吞吐量和劳动效率。Elmina Business Park的PTT Logistics Hub 2融入先进仓储及自动化功能，是这一趋势的典型体现。

尽管需求持续受各主要工业走廊的制造业投资、物流扩张及工业升级举措支撑，但随着工业空间供应增加，投资者与租户均日趋审慎，资金集中流向规格更优、运营效率更高、长期适用性更强的资产。

整体而言，在建及规划供应持续扩大、租户选择增加，租金表现有所承压，租赁市场竞争态势日趋激烈。

截至1Q2026，新山持续主导全州工业市场，占据最大份额的交易量（57.6%）和交易额（79.1%）。古来保持第二活跃地区的地位，分别贡献全州交易量及交易额的16.6%和11.7%。工业活动持续集中于新山和古来，反映了投资者对基础设施成熟、毗邻新加坡、与公路、港口及机场等主要交通网络联通便捷的成熟工业走廊的偏好，以及新柔特别经济区（JS-SEZ）所带来的新兴增长机遇。

该互通立交预计将改善通往主要工业及物流枢纽的可达性，并促进跨境贸易与商业活动。

与此同时，州政府已拨款2,500万令吉用于东海岸高速公路第四期（LPT4）的前期工程，该拟建公路全长142公里，连接Ulu Tiram与Mersing。该项目预计将提升柔佛东海岸走廊的可达性与物流效率，支持工业及经济活动的未来扩张，并与现有东海岸高速公路网络形成互补。

回顾期内录得的主要工业交易反映出两大核心需求来源：成熟制造业运营商的扩张需求，以及发展商为未来工业园发展进行的战略性土地收购。这体现了工业租户及发展商对柔佛长远增长前景的持续信心。

这一趋势在古来尤为明显，当地主要工业交易日益集中，包括多宗逾 RM 1亿 的大规模土地收购。随着新山市区工业用地供应日趋有限，古来凭借毗邻新加坡的区位优势、完善的交通基础设施、相对实惠的地价、更充裕的土地供应及长远增长潜力，正崛起为重要的工业发展目的地。

典型案例包括：Nexus Sedenak——由 Southern Catalyst Sdn Bhd（SOCAT）开发、占地 2,940 acres 的创新园区，估计 GDV 为 RM 150亿；以及 Johor Tech Smart City——由云顶产业（Genting Property）在古来开发、占地 2,300 acres 的综合开发项目，估计 GDV 为 RM 800亿。此外，AutoPark 及 Eco Business Park 9 等拟建工业园区亦将通过提供多元化的厂房及工业地块，进一步强化供应储备。

增长覆盖大多数县市，其中 Barat Daya 领涨，交易量增幅高达 100%。Seberang Perai Utara 与 Seberang Perai Selatan 亦录得强劲增长，分别为 69.6% 与 81.8%，而 Timur Laut 小幅增长 14.3%。Seberang Perai Tengah 为唯一录得下滑的县市，本季度交易量回落 20%。

更活跃的交易活动伴随着更显著的交易额增长，交易额按年增长67.8%，从3.213亿令吉升至5.392亿令吉。较强的价值增长反映出高价值工业资产集中度上升。Seberang Perai Selatan 及 Barat Daya 分别录得138.7%及135%的大幅升幅，受空置地段及其他工业物业大额交易推动。

外国直接投资（FDI）仍为主要来源，占批准投资总额约 69.6%，达 RM 34亿。尽管较 1Q2025 创纪录的 RM 61亿 有所回落，槟城仍持续吸引全国 FDI 总量的 21.4%。

与此同时，国内直接投资（DDI）按年大幅飙升128.7%至15亿令吉，显示本地投资者对槟城工业及制造业的信心与日俱增。在外资及内资的双重支撑下，槟城跻身马来西亚总资本投资的第二大贡献州属，彰显其成熟工业生态系统的持续吸引力。

槟城科技园（Penang Technology Park @ Bertam）基础设施工程于 2026 年 2 月迎来重要里程碑——第一期已竣工，第二期完成约 85%。

该项目位于 Seberang Perai Utara，正逐步成为槟城半导体生态系统中的新节点。

2026年4月，PILA（槟城国际物流航空园）获得总体规划批准，标志着槟城物流基础设施建设迈出重要一步。航空货运仓库部分的第一期工程目标于2029年竣工。

槟城州政府已承诺提供价值约4,000万令吉的10英亩土地，用于在峇都交湾发展一个自动化、测试及设备（ATE）园区，旨在推动工业转型。

尽管交易活动整体保持相对健康，市场表现较 1Q2025 有所回落，主要原因在于超过 RM 100万 的交易宗数减少。高价值交易的下滑表明本季度度市场向较小价值交易转移，但各价格区间内的平均价格总体保持稳定，显示工业物业的基础价值依然稳健。

亚庇继续主导全州工业市场，尽管交易量和交易额分别收缩29.2%及57.5%，仍占据最大份额。与此同时，山打根与拿笃组合的交易量有所增加，但相应的交易额并未同步提升。相反，Penampang / Putatan是唯一一个交易量和交易额均录得增长的地区，而斗湖则两项指标均呈下滑。

与沙巴 Maju Jaya（SMJ）2.0 蓝图保持一致，此番资本注入旨在解决长期存在的物流、公用事业及港口基础设施制约，同时提升全州的长期竞争力与运营韧性。

州政府正积极推进三个专业工业枢纽——Kudat 蓝色经济工业园、Kota Belud 工业园及 Beaufort 工业园，作为推动亚庇以外更具包容性经济增长的举措之一。

沙巴基础设施投资的重要组成部分，是耗资12亿令吉以强化州内电网的计划，其中包括拨款7.65亿令吉用于南部输电线路项目。该项目由 Sabah Electricity Sdn Bhd（SESB）主导，全长330公里的高压输电线路将连接 Sipitang、Tenom、Kalabakan 与 Tawau。

耗资RM 20亿的MADANI海底光缆连接项目（SALAM）预计将通过提升主要沿海地区的网络容量、可靠性及覆盖范围，强化沙巴的数字基础设施。该项目计划在两至三年内竣工，全长3,190公里的海底光纤网络将取代老化的Sistem Kabel Rakyat 1Malaysia（SKR1M）系统。

表现疲软主要归因于美里，该市交易量从 54 宗大幅下滑 38.9% 至 33 宗。相比之下，古晋的交易活动保持相对稳定，而民都鲁则录得交易量增长 13.6%。

尽管交易活动有所减少，交易总额仍按年大幅增长44.8%，显示市场对规模较大及较高价值工业资产的需求持续。民都鲁的交易额增幅最为强劲，达82.7%，其次为古晋，增幅55.1%。相反，美里的交易额下跌18.5%，与交易量的放缓趋势基本吻合。

这些举措与第 12 马来西亚计划（12MP）下更广泛的基础设施投资相辅相成，包括泛婆罗洲公路及砂拉越—沙巴连接公路，而第 13 马来西亚计划则进一步拨款 RM 1.831亿 用于 17 个工业园项目，以支持工业增长的下一阶段。

由 SAIC 主导的相关工作正持续强化全州在人工智能、创新及关键行业数字化应用方面的能力。

砂拉越正将自身定位为潜在的半导体制造枢纽，凭借战略位置、稳定的可再生能源供应及友善的投资环境。X-FAB 价值 RM 30亿 半导体制造设施的扩建，以及 BLD Group 与马来西亚科廷大学的产学合作等行业协作，进一步强化了该州的雄心。

砂拉越持续通过战略性基础设施投资强化其物流与海事生态系统。美里深水港的持续开发、古晋港的计划提升，以及 Samalaju 工业港第一期的自由商业区（FCZ）认定，预计将提升货物处理效率并加强贸易互联互通。