办公楼市场
办公楼市场进入更加注重筛选的阶段，区位、品质及长期价值成为需求的主要驱动因素。
服务业增长支撑办公楼市场基本面
服务业持续扩张，支撑办公楼市场基本面
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服务业生产者价格指数（SPPI）上升至 119.0 （2026年第一季），环比上升 1.4 ppt，同比上升 2.1 ppt——服务业呈全面扩张态势。
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涨幅覆盖多个与办公市场相关的细分领域：房地产活动 +0.4 ppt 及专业服务环比上升 +0.8 ppt。
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服务业持续增长，为 营造了有利的经营环境 办公楼租户提供支持。
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1Q2026年服务业生产者价格指数（SPPI）按季上升1.4%（按年 +2.1%），反映马来西亚服务业持续扩张。增长保持广泛基础，房地产活动及专业服务分别录得0.4%及0.8%的按季升幅（按年分别为 +0.6% 及 +1.0%）。
增长势头持续令人鼓舞，面向企业的服务业持续扩张，为办公楼租户提供有利的经营环境。
巴生谷
近期竣工项目较少；未来供应将显著增加
1H2026办公楼竣工量较少，2H2026交付量预计将明显增加。1H2026期间，巴生谷累计办公楼存量维持在1.206亿 sq ft，期内无新增落成项目。
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在连续多年活跃交付之后，没有新增供应带来短暂缓冲，使近期落成项目得以在日益挑剔的租户市场环境中持续推进出租。
2H2026竣工活动预计将加速，吉隆坡市区的 Menara Golden Eagle、吉隆坡周边的 KL Midtown Signature Office Towers 及 Duo Tower，以及雪兰莪的 The Capitol，合计将新增约270万平方英尺办公空间。近期发展动态反映出新增办公供应在可持续性、健康标准及数字化准备度方面正逐步提升；Merdeka 118 近期已获得 MD Nexus 地位及 WELL Core 铂金认证。
优质办公楼维持出租率及租金
需求保持选择性，优质及交通便捷的资产持续保持较强的出租率与租金韧性。整体出租率基本平稳，吉隆坡市中心为72.5%，吉隆坡边缘为88.6%，雪兰莪为73.9%，反映市场在持续消化近期落成供应的同时，于成熟区域维持审慎的租赁活动。
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需求主要由空间优化及迁址活动驱动，承租方因混合办公模式、成本考量及运营效率目标而重新调整空间需求。1H2026各子市场平均租金保持稳定或温和上升：吉隆坡市区为每月每平方英尺RM 6.82，吉隆坡外围为RM 5.90，雪兰莪为RM 4.34。不同资产的表现分化日趋明显，优质及交通便捷的资产保持较强租金韧性，而较旧楼宇则持续面临租赁压力。
承租方活动及市场信号
租户动态与市场信号。科技、咨询及商业服务企业正持续扩大在巴生谷办公楼市场的市场布局。
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科技、咨询及商业服务企业深化布局
- 华为在 TRX 的 The Exchange 106 开设了其新 AI 实验室及创新中心，占地约13,600平方英尺。
- 新加坡全球支付及财资管理平台 Sunrate 在 Menara Binjai 开设扩建后的新办公室。
- Yamada Consulting & Spire在Mercu Aspire启用新办公室，标志着日马关系从制造业合作向协同创新模式转型。
- Zoho Corporation（印度）在 Subang Jaya 开设办公室，深化其在马来西亚初创企业及数字生态系统的布局。
- Argon & Co 在吉隆坡开设亚太区第8间办事处，延续其区域战略扩张步伐。
银行租户向优质办公楼项目集中整合
- Maybank 已迁入 Menara Merdeka 118，占用 33 层楼约 650,000 平方英尺；Bank of America 亦已在同一大厦启用新办公室。
- Alliance Bank Malaysia Bhd 已从原总部 Menara Multi-Purpose 迁入 Menara Alliance Bank。
支持马来西亚数字经济的新政策举措
- 自2026年1月1日起，MDEC 的马来西亚数字地点认证（MDLR）框架取代原有的 MD Cybercity/Cybercentre 模式，引入 MD Nexus 认定资格，并为面向数字经济租户的办公楼项目提供更清晰的认证路径。
- 预计于2Q2026在服务业实施的新激励框架（NIF）引入以成效为导向的投资激励方式。现有马来西亚数字税务优惠将维持至2027年底。
投资者审慎评估办公楼基本面
投资者在办公楼市场基本面持续演变中保持审慎。办公楼投资活动依然审慎，交易集中于战略性收购及资本循环计划。
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主要交易包括 Menara AmBank（RM 3.31亿）、Menara Liberty（RM 4,500万）及 Wisma HELP（RM 6,000万）。IOI Properties 亦拟将 Puchong Financial Corporate Centre 及 IOI City Towers 注入其计划中的 REIT 上市，反映市场对稳定收益资产变现的持续兴趣。
品质与联通性决定市场赢家
结构性分化加剧，优质及交通便捷的资产引领市场韧性，租户决策日趋挑剔。
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巴生谷办公楼市场的结构性分化日趋明显，表现结果由建筑质量、交通连接及与租户不断演变需求的契合度所决定。随着市场活动向更具选择性、以质量驱动的环境转变，这种分化在各子市场及资产类别之间愈发明显。
供应方面，2H2026即将竣工的项目将新增可观空间，在建供应主要集中于综合型、交通便利的发展项目及成熟办公生态系统内。新增供应的构成正进一步拉大前瞻性新发展项目与旧式、适应性较弱存量之间的差距。
出租率及租金表现预计将持续分化。韧性或将集中体现于地点优越、符合未来需求的资产，而需求格局将继续受职场优化策略及选择性扩张影响，尤其是科技、商业服务、金融机构及灵活办公空间运营商等领域。资本配置预计维持审慎，倾向于具备稳定收益及战略契合度的资产。
新山
新增供应有限支撑新山吸纳率提升
截至1H2026，新山主要办公楼累计存量小幅收缩1.4%至约720万 sq ft，原因在于一幢专建办公楼（PBO）暂时撤出租赁市场进行资产提升工程。
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在短期内缺乏重大新增供应的情况下，市场预计将持续处于去化驱动阶段。
2026年上半年，新山平均出租率呈上升趋势，升至54.6%，受租户对甲级办公空间的持续需求所支撑。甲级办公楼平均出租率较2H2025上升4.9 ppt，明显跑赢乙级办公楼仅0.2 ppt的微幅增长。
依斯干达公主城要价租金小幅上扬
要价租金整体稳定；依斯干达公主城因甲级楼宇供应收紧而小幅上扬。1H2026，新山办公楼市场平均要价租金整体平稳。
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甲级办公楼要价租金介于每sq ft RM 4.00至RM 6.00，惟乙级存量占比较高，整体平均水平维持在每sq ft RM 3.10至RM 3.80。依斯干达公主城为例外，因甲级楼宇供应收紧，租金小幅上调至RM 3.60–3.80。
租户向优质办公空间迁移
品质升级趋势带动优质办公楼需求。1H2026期间，新山办公楼市场在企业策略性迁址及新进驻需求的带动下，录得稳健动力。
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甲级办公楼的活跃租赁需求体现在 MVS North & South Tower（各逾30,000 sq ft）及 Menara IIB（逾60,000 sq ft）的大面积吸纳。Grant Thornton 在 MVS North Tower 落户，PwC 则在 MVS South Tower 租用优质楼层。
甲级办公空间亦迎来日益增多的预约制高端零售商进驻，如医学美容诊所及婚纱展廊。巴生谷的 Co-labs 在 MVS South Tower 开设14,000平方英尺的门店，标志其首次向南部拓展，INFINITY 8 则进一步扩充其在 Menara IIB 的高端 'Reserved' 产品组合。
整合阶段加速空置吸纳
短期供应停滞支撑市场稳定，而跨境政策催化剂正将新山重塑为性价比高、联通便捷的企业目的地。
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新山办公楼市场近期在建供应趋于停滞，为市场稳定创造有利条件。市场已进入整合阶段，加速消化现有空置，而非应对新供应浪潮。优质办公资产展现较强韧性，但次级存量面临日益严峻的租户留存挑战，业主须主动推进资产提升以稳住租客。
受 JS-SEZ 框架及即将启用的 RTS Link 等重大政策与基础设施催化驱动，新山正逐步重新定位为跨境增长走廊内具成本竞争力、交通便捷的企业目的地。除传统企业租户外，预约制零售商进驻办公楼宇，正为办公楼市场注入新动力。
长远而言，本地办公楼市场预计将从防守型韧性阶段迈入更具战略价值的阶段，需求将持续向优质、地段优越的办公空间集中。
槟城
科技行业带动槟城办公楼市场增长
槟城办公楼市场持续扩张，进一步巩固该州作为重要商业与科技枢纽的地位。4Q2025，位于 Bayan Lepas 的 GBS@Penang Airport 竣工落成，NLA约428,000 sq ft，纳入槟城办公楼存量。
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1H2026期间，随着 Gelugor 的 The Light Exchange 竣工，槟城办公楼市场供应进一步温和增加，新增NLA约176,000 sq ft。由此，私人持有办公楼总存量升至约820万 sq ft，其中槟岛占670万 sq ft，威省占150万 sq ft。
展望未来，GBS@Technoplex 预计于 2028 年竣工时引入约 450,000 平方英尺办公空间，进一步巩固槟城作为北部地区领先全球商业及科技枢纽的地位。
槟岛办公楼出租率改善
槟岛办公楼出租率小幅改善，从4Q2025的80.1%升至1Q2026的81.4%。
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同期威省平均出租率从58.9%小幅升至59.1%。乔治市及 Seberang Jaya 录得较强升幅，分别为1.8个百分点及1.1个百分点。乔治市以外的优质楼宇——包括 Jelutong 的 Menara IJM、Suntech@Penang Cybercity、GBS@Mahsuri 及 GBS@Mayang——出租率介于90%至全满之间。
新竣工办公楼项目录得理想的预租率：The Light Exchange约达90%，GBS@Penang Airport约达80%，反映GBS、科技相关行业及企业租户的持续需求。
槟城办公楼租金保持平稳
办公楼租金整体稳定。回顾期内，乔治市、Gelugor、Bayan Baru 及 Air Itam 的部分甲级及乙级办公楼要价租金维持不变，介于每sq ft每月RM 3.00至RM 6.50。
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Gelugor 的 The Light Exchange 实现较高要价租金，得益于市场对现代高品质办公空间的需求，以及其毗邻未来 Mutiara LRT 站的区位优势。
稳定市场青睐现代高规格办公空间
对新竣工项目的持续需求及适量的在建供应，预计将使槟城专建办公楼市场维持供需平衡。
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槟城专建办公楼市场预计将保持稳定，受现代化及高规格办公空间的持续需求支撑。租户预计将继续青睐新竣工、地点优越、建筑规格较高、配套完善、交通便利的项目。
然而，随着租户逐步迁往更新、品质更高的办公空间，旧式楼宇将面临日益增大的竞争压力。尽管The Light Exchange已竣工交付，槟岛专建办公楼的在建及规划供应相对有限，预计将有效防止供应过剩，有助于维持更为均衡的办公楼市场格局。
沙巴
亚庇办公楼市场录得温和增长
1Q2026，亚庇私营专建办公楼总供应量小幅增至520万 sq ft，增量来自 Jalan Tuaran 沿线 Wisma Hap Seng @ Jesselton Hill 的竣工，新增NLA约28,000 sq ft，租金保持平稳。
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整体出租率小幅提升至83.9%，4Q2025为83.3%。
1H2026，亚庇市区中心（KK CBD）及南部边缘地带办公空间的要价毛租金维持不变，介于每平方英尺每月RM 2.30至RM 5.50。Karamunsing 地区要价毛租金同样与上一半年持平，介于每平方英尺每月RM 2.00至RM 2.30。
油气行业提振办公楼需求
OGSE行业增长支撑亚庇办公楼需求。亚庇企业办公楼市场正经历向优质空间去化的深刻转变，主要驱动力在于该州积极推动至2026年底实现石油天然气服务与设备（OGSE）行业本地合同持有率达60%，以及银行业的持续增长。
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这加速了能源实体及配套供应链供应商对办公空间的需求。即租即用办公空间的需求亦日益增加，以满足项目制运营需求。
本地持股要求推动企业空间需求
OGSE合同的强制本地持股要求正驱动运营规模扩张，并催生需要更大办公面积的新企业主体。
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亚庇专建办公楼出租率有望持续改善，驱动因素是州政府积极推进的本地 OGSE 合同持有率60%目标，迫使本地业务及劳动力大规模扩张，同时促使国际及国内企业与本地供应商构建战略合作关系，从而催生出需要更大实体办公空间的新企业主体。
砂拉越
砂拉越核心市场办公楼增长
办公楼新增供应持续集中于成熟市场。1Q2026，砂拉越办公楼市场继续录得供应增长，新增供应主要集中于古晋及美里。
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作为该州主要商业及行政中心，古晋新竣工项目份额最大，进一步巩固其在砂拉越办公楼市场的主导地位。美里仍是唯一有在建办公楼供应的区域。
古晋作为砂拉越主要行政及商业中心，出租率以90.2%继续领跑全州；Samarahan 凭借存量相对有限、无显著新增供应，以97.5%的出租率维持最高水平。美里在供应持续扩张下，出租率出现温和回落。
拟议中的Batang Baram三角洲开发项目是一项重要的长期经济举措，旨在吸引投资并扩大美里的工业及海事相关活动。第12大马计划（12MP）下持续的基础设施投资，继续改善全州的可达性及互联互通。
基础设施投资支撑长期办公需求
重大发展项目与数字经济蓝图预计将持续支撑办公需求，主要集中于古晋与美里。
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砂拉越办公楼市场预计将持续受持续推进的经济及基础设施发展举措支撑。拟建的新古晋国际机场（NKIA）、Batang Baram 三角洲发展项目及第十二大马计划下的基础设施投资等重大项目，预计将提升联通性并有力支撑未来办公楼需求。
《后新冠肺炎发展战略2030（PCDS 2030）》及《砂拉越数字经济蓝图2030（SDE 2030）》下的各项举措预计将支持科技、专业服务、制造业、能源及物流领域的扩张。需求或将继续集中于古晋及美里。