住宅市场

在日益挑剔的市场环境下，住宅需求持续聚焦于位置优越、地段核心及品质卓越的开发项目。
住宅市场 · 市场表现

住宅板块占全国物业交易的 58.8%

住宅子行业于1Q2026继续作为马来西亚房地产市场的主要驱动力，占全国物业交易总量的58.8%

  1. 01

    住宅领域持续引领市场—— 58.8% 占 2026 年第一季马来西亚房产交易总量。

  2. 02

    在高基数效应下市场活动有所降温：交易量降至 52,936 套（−10.7% 按年），交易额降至 RM 226亿（−7.8%）。

  3. 03

    价格保持坚挺——马来西亚房价指数（MHPI）创历史新高，达 235.3 points （同比 +1.7%），高层住宅分类指数为 225。

  4. 04

    供应滞销存量是主要风险——未售竣工住宅增至 24.7% 至 52,064个单位，多为高层住宅，主要集中于 RM 200k–300k、500k–600k 及 RM 100万 以上价格区间。

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1Q2026，住宅市场录得52,936个交易单位，合计交易额达RM 226亿。按年计算，住宅物业交易量和交易额分别下降10.7%和7.8%。尽管市场活跃度有所减弱，住宅物业平均价格仍相对稳定。

马来西亚房价指数（MHPI）在1Q2026按年上升1.7%至创纪录新高235.3点，受高层住宅分类指数上升1.3%至225点的支撑。

马来西亚住宅积压量按年增加24.7%，至1Q2026达52,064套未售出竣工单位，其中以高层住宅为主。积压主要集中于RM 20万至RM 30万、RM 50万至RM 60万及逾RM 100万的价格区间。

住宅交易占房产交易比重 · 1Q2026 58.8% 占全国物业交易总量
交易量 · 1Q2026 52,936个单位 ▼ −10.7% y-o-y
交易额 · 1Q2026 RM 226亿 ▼ −7.8% y-o-y
马来西亚房价指数 (MHPI) · 1Q2026 235.3点 ▲ +1.7% y-o-y
住宅滞销存量 · 1Q2026 52,064个单位 ▲ +24.7% y-o-y
住宅市场

巴生谷

01

交易量下跌11.2%；高层住宅增长

住宅交易量下降11.2%，高层住宅细分市场录得增长。巴生谷（包括吉隆坡联邦直辖区、布城联邦直辖区及雪兰莪州）住宅物业市场于2026年第一季度呈现放缓迹象，共录得13,906个成交单位，总交易额达RM 93亿，按年下降11.2%。

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其中大多数交易集中于RM 100,000至RM 300,000的价格区间。

相比之下，高层住宅市场依然活跃，录得5,986宗交易，总交易额达RM 47亿。按年计，交易量及交易额分别增长5.1%及18.9%。

巴生谷住宅交易 · 1Q2026 13,906个单位 −11.2% y-o-y 交易额：RM 93亿
巴生谷高层住宅交易 · 1Q2026 5,986个单位 +5.1% y-o-y Value: RM 47亿 (+18.9% y-o-y)
巴生谷综合房价指数 · 1Q2026 221.8点 +1.3% y-o-y
巴生谷高层住宅价格指数 · 1Q2026 223.7点 稳定
巴生谷住宅滞销存量 · 1Q2026 14,244个单位 +10.9% y-o-y 滞销存量主要集中于 RM 100万以上豪华细分市场；高层子市场滞销量下降0.9%
02

逾9,000个单位预计于2H2026竣工

高层住宅供应持续扩张，2026年下半年预计有逾9,000个单位竣工。截至2026年上半年，巴生谷核心地区高层住宅（主要为共管公寓及服务式公寓）存量达126,991个单位。

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回顾期内竣工的3,558个单位使累计供应量增长2.9%。预计2026年下半年即将竣工的约9,170个单位将使现有存量再增7.2%，主要集中于吉隆坡市中心、Bukit Kiara及Ara Damansara / Tropicana Damansara。

巴生谷高层住宅未来供应 · 2H2026 9,170个单位 将使现有存量增加7.2%
巴生谷高层住宅存量 · 1H2026 126,991个单位 优质地段；共管公寓及服务式公寓
巴生谷高层住宅竣工 · 1H2026 3,558个单位 累计供应增加2.9%
03

吉隆坡市区新推盘以投资者为主要目标客群

开发活动保持活跃，尤其是吉隆坡市区以投资者为导向的产品。最新一波高层住宅新推盘持续集中于KL City、TRX、Damansara Heights及Maluri。

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尽管购房环境趋于审慎且更具选择性，市场对地段优越、由信誉良好发展商推出、具备良好连接性、生活配套及资本升值潜力的项目仍保持持续信心。

售价较高的豪华发展项目整体录得温和认购率，而入市价格较亲民、格局紧凑实用的项目则销势良好。购房者持续注重可负担性与投资价值，尤其在KL City，租赁需求仍保持相对韧性。多个项目持续推出售后回租及包租计划，作为吸引收益型投资者的营销策略。

主要推出地区 吉隆坡市区投资者主导；设租赁保证计划 TRX Damansara Heights Maluri Bukit Kiara Petaling Jaya
04

优质住宅价格大致稳定

巴生谷核心住宅市场价格整体保持稳定。吉隆坡市区、Ampang Hilir/U-Thant、Desa ParkCity、TTDI/KLGCC及Sunway City等核心地区价格在持续需求支撑下普遍维稳。

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买家持续青睐连接性良好的成熟地段，新兴增长廊道亦逐渐受到市场关注，未来增值潜力渐受认可。

优质稳定地区 吉隆坡市区 Ampang Hilir / U-Thant Desa ParkCity TTDI / KLGCC Sunway City
05

专业人士及外籍人员支撑租赁需求

城市专业人士及外籍人士持续支撑租赁需求。巴生谷核心住宅区租赁市场于2026年上半年整体保持稳定。

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受城市专业人士及外籍人士青睐的成熟住宅聚居区需求持续稳健，在整体市场增速放缓的背景下有效支撑租金稳定。

需求驱动因素 城市专业人士 外籍人士 成熟住宅聚居区
06

政策与融资支撑市场稳定

政策支持及有利融资环境持续奠定稳固基础。住宅市场持续受益于国家银行宽松货币立场，隔夜政策利率（OPR）维持于2.75%，法定储备率（SRR）下调至1.0%。

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结合《2025年财政预算案》及《2026年财政预算案》下首次置业不超过RM 500,000的全额印花税豁免政策，上述措施预计将持续提振购房者信心并维护住房可负担性。

自2026年1月1日起，马来西亚对外国买家购置住宅物业的产权转让一律征收8%印花税，取代原有4%税率。《2026年财政预算案》亦推出商业转住宅改造框架，符合条件的翻新及改造费用可享10%税务扣减，上限为RM 1,000万。

马来西亚吸引外籍人士、专业人才及高净值人士的系列举措——包括Employment Pass+、亲商政策及经重组的MM2H计划——预计将支撑优质地段高端住宅的需求，尤以吉隆坡为甚。

可持续性已成为优质住宅市场日益重要的考量维度，发展商愈加重视绿色建筑认证（GBI、GreenRE及LEED）、节能建筑系统、智能家居技术及健康导向设施配置。

政策措施 隔夜政策利率（OPR）维持于 2.75%国家银行宽松货币立场 SRR 下调至 1.0% 印花税豁免首次置业最高 RM 500,000 8% 外国买家印花税自2026年1月1日起 商业转住宅改造框架10% 税务扣减，上限 RM 1,000万 Employment Pass+ / MM2H吸引高净值人士及外籍人士
巴生谷：高层住宅项目竣工，1H2026
项目 核心地区 发展商 单位数量
Skylon Residences Bukit Ceylon GB Land Sdn Bhd 178
SWNK Houze @ BBCC Imbi Jv. UDA, EcoWorld 及 EPF 441
Orion Residence Bukit Bintang Welton Development 298
Impression U-Thant U-Thant Yong Tai Development 108
Picasso Residence Jalan Ampang PRG Holdings Bhd 472
Nestree Residence Bangsar South Nestcity Group 639
Windsor Suites @ Pavilion Damansara Heights Damansara Heights Pavilion Group 568
The Peak Damansara Heights E&O (Eastern & Oriental) 54
Arte Solaris Mont' Kiara Arte Corp 170
Edelweiss @ Tropicana Gardens Tropicana Gardens Tropicana Corporation 630
资料来源：莱坊研究部
巴生谷：主要新推盘／预售，1H2026
项目 类型 发展商 核心地区 总单位数 单位面积（平方英尺） 平均毛售价（令吉每平方英尺）
Centrix The Station KLCC SOHO Crest Builder Bhd KLCC 857 571 – 1,039 1,600 – 1,750
Divine KLCC SA Chin Hin Group Property KLCC 1,033 502 – 1,319 2,300 – 2,500
Phoeniz Suites KLCC SS Exsim Group KLCC 394 484 – 678 1,700 – 1,800
Golden Crown Residences C Multibay Development Sdn Bhd TRX City 490 624 – 1,023 1,900 – 2,000
Imperial Residences @ Pavilion Damansara Heights SA Pavilion Group Damansara Heights 154 452 – 1,679 1,700 – 2,300
Royal Suites @ Pavilion Damansara Heights SA Pavilion Group Damansara Heights 490 3,380 – 7,459 1,800 – 2,300
Majestic @ Kiara Reserve C Mayland Group Bukit Kiara 150 由 1,270 起 950 – 1,050
Alderwood Residence SA Armani Group Maluri 186 604 – 1,596 750 – 950
Peel Lane SA Kukuh Dinamik Ekspres Maluri 406 550 – 1,122 820 – 900
Tower 1 @ Sunway Serene 2 SA Sunway Properties Petaling Jaya 483 995 – 1,590 880 – 920
SA = 服务式公寓；SS = 服务式套套；C = 共管公寓；SOHO = 小型办公室兼家居办公室。资料来源：莱坊研究部
巴生谷：部分高层住宅平均成交价，2H2025及1H2026
核心地区 2H2025（令吉每平方英尺） 1H2026（初步）（令吉每平方英尺） 价格走势
吉隆坡市区 1,300 – 1,480 1,300 – 1,480 ▬ 稳定
Ampang Hilir / U-Thant 860 – 920 860 – 920 ▬ 稳定
Bangsar / Bangsar South / Seputeh 950 – 1,110 960 – 1,100 ▬ 稳定
Damansara Heights 1,210 – 1,470 1,220 – 1,450 ▬ 稳定
Mont Kiara 790 – 980 810 – 960 ▲ 上行
Desa ParkCity 1,030 – 1,280 1,030 – 1,280 ▬ 稳定
TTDI / KLGCC 1,130 – 1,160 1,130 – 1,160 ▬ 稳定
Desa Pandan / Chan Sow Lin / Maluri 850 – 1,070 870 – 1,060 ▲ 上行
八打灵再也市区 870 – 990 880 – 980 ▬ 稳定
Sunway City 830 – 980 830 – 980 ▬ 稳定
Ara Damansara / Tropicana Damansara 700 – 820 730 – 810 ▲ 上行
(p) = 初步数据。TTDI/KLGCC = Taman Tun Dr Ismail / Kuala Lumpur Golf & Country Club。采用加权平均法；样本仅涵盖共管公寓及服务式公寓。资料来源：JPPH / 莱坊研究部
巴生谷：部分高层住宅平均挂牌租金，2H2025及1H2026
核心地区 2H2025（令吉每平方英尺） 1H2026（初步）（令吉每平方英尺） 价格走势
吉隆坡市区 3.60 – 6.90 3.50 – 7.00 ▬ 稳定
Ampang Hilir / U-Thant 2.60 – 4.90 2.60 – 4.80 ▬ 稳定
Bangsar / Bangsar South / KL Sentral / Seputeh 2.30 – 5.50 2.40 – 5.60 ▲ 上行
Damansara Heights 3.10 – 6.80 3.00 – 6.50 ▼ 下行
Mont' Kiara 2.50 – 5.50 2.60 – 5.50 ▬ 稳定
Desa ParkCity 4.10 – 6.40 4.10 – 6.30 ▬ 稳定
TTDI / KLGCC 3.70 – 4.30 3.60 – 4.40 ▬ 稳定
Cochrane / Chan Sow Lin / Maluri 3.60 – 4.30 3.80 – 4.50 ▲ 上行
八打灵再也市区 3.10 – 4.30 3.20 – 4.50 ▲ 上行
Sunway City 3.40 – 5.70 3.30 – 5.80 ▬ 稳定
Ara Damansara / Tropicana Damansara 2.20 – 4.90 2.20 – 4.90 ▬ 稳定
(p) = 初步数据。TTDI/KLGCC = Taman Tun Dr Ismail / Kuala Lumpur Golf & Country Club。分析基于要价租金；样本仅涵盖公寓及服务式公寓。资料来源：JPPH / 莱坊研究部
市场展望

前景大致稳定，买家趋于精挑细选

有利融资环境与轨道交通可达性支撑市场稳定，惟部分细分市场滞销存量偏高，发展商推盘节奏趋于审慎。

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巴生谷住宅市场预计在2026年全年保持大体稳定，受有利融资环境及优质地段住宅持续需求支撑。尽管1Q2026整体交易活动因季节性因素及谨慎市场情绪而有所放缓，成熟市镇及交通便利地段持续展现相对韧性。高层住宅市场尤其受到生活方式偏好转变及综合城市生活环境吸引力增长的支撑。

市场条件预计将日趋分化，买家对可负担性、性价比及产品品质的要求进一步提升。住宅价格预计整体保持稳定，但发展商在部分细分市场滞销存量偏高的背景下，新盘推出节奏趋于审慎。KLCC、Damansara Heights及Bukit Kiara等优质住宅地段的高层市场整体展望平稳，未来供应充裕。

新投入运营的LRT 3 Shah Alam线及规划中的MRT 3环城线预计将提升可达性，并强化以公共交通为导向发展项目的吸引力，尤其是新兴郊区廊道及成熟城市核心地带。

住宅市场

柔佛

01

强劲价格涨势后买家趋于审慎

经历数年强劲升势后买家趋于审慎，交易活动有所降温。截至2026年第一季度，柔佛高层住宅累计存量按年增长0.9%至185,203个单位。购房决策愈发受可负担性、产品品质及长期价值主张所左右。

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然而，交易量及交易额分别下降28.9%及31.5%，主要归因于新山——其约占全州高层住宅供应量的97%。尽管RTS Link带动的积极预期持续支撑市场长期前景，可负担性因素对购房决策的影响日益显著。

柔佛高层住宅存量 – 1Q2026 185,203个单位 +0.9% y-o-y
柔佛高层住宅交易量 – 1Q2026 −28.9% y-o-y 主要归因于新山（约占全州高层住宅供应的97%）
柔佛高层住宅交易额 – 1Q2026 −31.5% y-o-y
柔佛高层住宅滞销存量 – 1Q2026 11,137个单位 +1.3% y-o-y 新山：10,924个单位（+0.1% y-o-y）。逾半数定价高于RM 800,000。
柔佛高层住宅价格指数 – 1Q2026 248.5点 +3.5% y-o-y
02

供应增加促使柔佛房价趋稳

随着市场日趋供应主导，价格呈现企稳迹象。新山部分现有高层住宅项目的平均挂牌价于2026年上半年整体保持稳定。

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随着市场从预期驱动型增长步入更为成熟的发展阶段，价格涨势有所放缓。新推盘竞争加剧，叠加滞销存量上升及大量高层住宅即将入市，购房情绪趋于理性。

主要子市场 新山市中心RM970 – RM1,350 psf, 稳定 新山城市周边RM580 – RM790 psf, 稳定 Iskandar Puteri & MediniRM610 – RM800 psf, 稳定
03

柔佛开发项目在竞争中保持稳健

尽管市场竞争日益激烈，开发势头依然强劲。2026年上半年共有逾11,000个高层住宅单位推出／预售，大多数集中于城市边缘（City Fringe）子市场。

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Aethera Residence及Pine Legacy售价较高，主要归因于其毗邻即将建成的RTS Link站。

重要推出项目 Aethera ResidenceUOA Group；邻近 RTS Link Pine LegacyTiong Nam Group；邻近 RTS Link Monterra Johor BahruTeguh Harian Group；城市边缘 NexusKSL Holdings；城市边缘 RiverhausKSL Holdings；依斯干达公主城 & Medini
新山：所选高层住宅平均要价，2H2025及1H2026
核心地区 2H2025（令吉每平方英尺） 1H2026（初步）（令吉每平方英尺） 价格走势
新山市中心 990 – 1,350 970 – 1,350 ▬ 稳定
新山城市周边 570 – 800 580 – 790 ▬ 稳定
Iskandar Puteri & Medini 600 – 800 610 – 800 ▬ 稳定
(p) = 初步数据。样本仅包括共管公寓及服务式公寓。资料来源：莱坊研究部
新山：主要新推盘／预售，1H2026
项目 子市场 发展商 总单位数 单位面积（平方英尺） 平均毛售价（令吉每平方英尺）
Aethera Residence 新山市中心 UOA Group 786 650 – 2,594 由 1,293 起
Pine Legacy 新山城市周边 Tiong Nam Group 970 499 – 712 由 1,311 起
Hillview @ Senibong Cove 新山城市周边 WM Senibong 1,181 598 – 1,349 由 750 起
Topaz 新山城市周边 WM Senibong 537 495 – 871 由 662 起
Santai 3 @ Eco Spring 新山城市周边 EcoWorld 627 872 由 636 起
Mandolin Residence（第一期） 新山城市周边 Plenitute Bhd 712 528 – 1,017 由 785 起
Monterra Johor Bahru 新山城市周边 Teguh Harian Group 1,565 579 – 903 由 735 起
Nexus 新山城市周边 KSL Holdings Bhd 1,630 398 – 850 由 795 起
Mutiara Kempas Johor Bahru 新山城市周边 Malton Bhd 562 801 – 1,277 由 449 起
Riverhaus Iskandar Puteri & Medini KSL Holdings Bhd 2,160 501 – 1,471 由 576 起
Bodaiju Residences Iskandar Puteri & Medini Creed Property Malaysia Sdn Bhd（前称CI Medini Sdn Bhd） 802 463 – 1,012 由 573 起
除另有说明外，所列项目均为服务式公寓，并处于初始推售阶段。资料来源：莱坊研究部
市场展望

RTS Link吸引力与价格回归常态并行

RTS Link带来的连通性改善支撑长期住宅吸引力，但市场表现将愈发取决于市场基本面，而非单纯依赖预期。

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柔佛高层住宅市场预计将继续受益于即将开通的RTS Link、持续改善的交通联系及州内整体经济增长前景。然而，经历近年快速升势后，市场似乎正步入价格正常化阶段。市场参与者亦愈加关注未来需求能否跟上日益增大的供应量。

尽管RTS Link预计将增强新山的长期住宅吸引力，但其能否切实转化为持续需求、价格增长及供应消化仍有待观察。市场表现将愈发取决于基本面，而非单纯依赖预期。

展望未来，发展商预计将面临更为激烈的竞争环境。定价具竞争力、格局实用、交通配套完善且产品差异化清晰的项目，有望更具竞争优势，从而吸引更多买家并取得更高认购率。

住宅市场

槟城

01

槟城住宅市场持续走软

槟城住宅市场于2026年第一季度延续疲软走势，承接2025年的放缓态势。2026年第一季度住宅市场整体偏弱，交易量按年下降16.6%至3,443个单位，交易额按年减少13.2%至RM 16亿。

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这延续了2025年的放缓趋势，当年交易量及交易额分别下降4.9%及7.0%。可负担及中价位细分市场的买家需求保持韧性，交易集中于RM 200,000至RM 400,000价格区间的物业。

分层高层住宅板块展现出相对韧性，尽管各类物业表现参差。整体而言，高层住宅交易量按年微降2.0%至694个单位，惟交易额按年增长0.6%至RM 4.483亿。高层住宅交易大多仍集中于东北区（Timur Laut）。

槟城住宅交易量 – 1Q2026 3,443个单位 −16.6% y-o-y
槟城住宅交易额 – 1Q2026 RM 16亿 −13.2% y-o-y
槟城高层住宅交易量 – 1Q2026 694个单位 −2.0% y-o-y
槟城高层住宅交易额 – 1Q2026 RM 4.483亿 +0.6% y-o-y
槟城高层住宅现有供应 – 1Q2026 138,330个单位 +6.9% y-o-y 共管公寓及公寓约占92%；服务式公寓约占8%
槟城高层住宅价格指数 – 1Q2026 229.9点 +3.4% y-o-y 1Q2025: 222.4点
02

槟城优质住宅价格保持韧性

槟城核心住宅价格于2026年上半年整体保持韧性。乔治市及Gelugor面积较小单位的高层住宅挂牌价与2025年下半年相比保持一致。

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然而，乔治市面积较大单位的高层物业挂牌价有所下降，主要归因于The Palazzo、11 Gurney及Gurney Palace等项目。相比之下，Tanjung Tokong及Tanjung Bungah的挂牌价相对较高，主要受Springtide Residences及Infinity挂牌价上升带动。

乔治市要价 – 实用面积2,000–3,000 sq ft – 1H2026 RM 1,100–1,350 psf 较2H2025稳定
乔治市要价 – 实用面积4,000–4,800 sq ft – 1H2026 RM 750–950 psf 2H2025：RM 700–1,000 psf；走势向下
Tanjung Tokong / Tanjung Bungah 要价 – 1H2026 RM 550–1,100 psf 2H2025：RM 650–1,000 psf；走势向上
Gelugor 要价 – 实用面积<2,000 sq ft – 1H2026 RM 700–1,050 psf 较2H2025（RM 600–1,050 psf）稳定
03

槟城于1H2026推出1,998个单位

2026年上半年推出约1,998个住宅单位，印证开发活动持续活跃。服务式公寓占新推盘的大多数，反映发展商对高密度城市生活产品的持续偏好。

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The Fount以私密性与独特性为核心，定位低密度家庭型豪华共管公寓；AVEA则定位为面向更广泛城市客群的高密度生活方式型服务式公寓。

新推住宅单位 – 1H2026 约1,998个单位 服务式公寓占新推盘大多数
AVEA (E&O) – Bandar Tanjung Pinang 1,080个单位 SA；678–1,076 sq ft；RM 906–1,537 psf
Keeperz Suites (EXSIM) – Gelugor 493个单位 SA；484–581 sq ft；RM 1,696–1,857 psf
The Fount (Runnymede) – Gelugor 280个单位 C；957–1,463 sq ft；RM 840–997 psf
Merione Residences (IJM Land) – Gelugor 145个单位 C；1,055–1,206 sq ft；RM 1,490–1,611 psf
槟城：部分现有高层住宅发展项目平均要价，2H2025及1H2026
核心地区 2H2025（令吉每平方英尺） 1H2026（初步）（令吉每平方英尺） 价格走势
George Town（实用面积4,000 – 4,800平方英尺） 700 – 1,000 750 – 950 ▼ 下降
George Town（实用面积2,000 – 3,000平方英尺） 1,100 – 1,350 1,100 – 1,350 ▬ 稳定
Tanjung Tokong / Tanjung Bungah（各类面积混合） 650 – 1,000 550 – 1,100 ▲ up
Gelugor（实用面积少于2,000平方英尺） 600 – 1,050 700 – 1,050 ▬ 稳定
(p) = 初步数据。资料来源：莱坊研究部
槟城：重要推出／预售，1H2026
项目 类型 发展商 地区 总单位数 单位面积（平方英尺） 总售价（令吉每平方英尺）
AVEA SA E&O Bhd Bandar Tanjung Pinang 1,080 678 – 1,076 906 – 1,537
The Fount C Runnymede Group Gelugor 280 957 – 1,463 840 – 997
Keeperz Suites SA EXSIM Group Gelugor 493 484 – 581 1,696 – 1,857
Merione Residences C IJM Land Gelugor 145 1,055 – 1,206 1,490 – 1,611
SA = 服务式公寓；C = 共管公寓。资料来源：各方来源 / 莱坊研究部
市场展望

基础设施升级强化长期住宅韧性

尽管置业环境趋于审慎精挑，Mutiara LRT线及槟城硅岛预计将强化沿线交通走廊的住宅需求。

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槟城高层住宅市场预计保持相对稳定，支撑因素包括州内成熟的经济基础、持续推进的城镇化进程，以及对交通便利住宅地段的置业需求。

重大基础设施计划，尤其是Mutiara LRT线及槟城硅岛，预计将提升连接性，并强化未来交通走廊沿线及拟议LRT站点附近住宅地段的吸引力。

在竞争激烈的住宅市场环境及日趋审慎的置业行为下，市场活动或维持温和态势。尽管面临上述挑战，对优质住房的潜在需求及该州持续推进的基础设施建设预计将支撑高层住宅市场的长期韧性与增长前景。

住宅市场

沙巴

01

沙巴住宅市场延续2025年增长势头

沙巴住宅市场于2026年第一季度延续积极势头，承接2025年的增长态势。2026年第一季度住宅交易量及交易额分别增长2.4%及9.2%，共录得1,364宗交易，总额达RM 5.933亿。

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2025年表现同样积极，住宅交易量及交易额分别增长4.6%及4.5%至5,678宗交易，总额达RM 24亿。

1Q2026，有地住宅及高层住宅板块均录得整体交易量及交易额的正增长，交易量分别增长3.9%及4.8%，交易额则分别增长7.3%及9.0%。总体而言，有地住宅的交易宗数持续高于高层住宅，印证沙巴市场对有地房产的持续偏好。

沙巴住宅交易 – 1Q2026 1,364个单位 +2.4% y-o-y 交易额：RM 5.933亿（按年 +9.2%）
沙巴有地住宅交易量 – 1Q2026 +3.9% y-o-y 交易额：按年+7.3%
沙巴高层住宅交易量 – 1Q2026 +4.8% y-o-y 交易额：按年+9.0%
沙巴住宅滞销存量 – 1Q2026 2,089个单位 估计滞销存量价值达RM 12亿；共管公寓及公寓占总量75.5%。高层住宅滞销价值按年下跌37.2%。
大亚庇住宅供应 – 1Q2026 146,235个单位 +0.2% q-o-q 亚庇市、Penampang、Putatan、Tuaran 及 Papar 县
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有地住宅主导沙巴住宅市场活动

住宅开发活动持续集中于有地住宅，受持续稳定的交易活动支撑。回顾期内的主要新推盘中，大多数为Penampang、亚庇及Papar一带的2至3层有地排屋发展项目。

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其中，2层排屋在有地住宅新推盘中占比最大，反映市场对此类物业的持续需求。

主导细分市场 有地住宅领跑沙巴住宅新推盘量 双层排屋有地住宅推出量占比最高
沙巴：主要新推盘／预售，1H2026
地点 / 地区 项目 房地产类型 典型单位面积（平方英尺） 约地段面积（平方英尺） 单位数量
Jalan N.C. Mogunting 旁，Penampang Vision Garden Phase 5 2T 1,947 – 2,063 1,330 – 2,805 43
亚庇Jalan Lintas附近 Taman Fabulous 2T 1,883 – 1,925 1,358 – 4,422 88
Jalan Pengalat Lok Kawi, Papar Taman Mayang Seri @ Beringgis 2T 951 1,090 80
Jalan Pengalat Lok Kawi, Papar Taman Mayang Seri @ Beringgis 2.5T 1,300 1,700 – 2,210 20
Jalan Bongoon Kodundungan, Penampang Residensi Riverton 3T 2,736 – 3,108 1,453 – 2,913 20
Jalan Bongoon Kodundungan, Penampang Residensi Riverton 3SD 3,108 2,510 – 4,004 6
Jalan Lengkuas Segandai, Papar Serai Perdana @ Kinarut A 807 – 1,133 — 165
Jalan Kendara, Penampang Rise Residences C 879 – 1,353 — 202
A = 公寓；C = 共管公寓；T = 排屋；SD = 半独立式洋房。典型单位面积不含顶层豪华套房。资料来源：莱坊研究部
亚庇及Penampang：部分高层住宅平均要价租金，2H2025及1H2026
地点 2H2025（令吉每平方英尺） 1H2026（初步）（令吉每平方英尺） 租金走势
亚庇市中心及周边地区 1.67 – 4.02 1.64 – 4.02 ▬ 稳定
Bundusan / Kobusak 1.66 – 2.99 1.77 – 2.98 ▬ 稳定
Damai / Luyang 1.56 – 4.09 1.52 – 4.09 ▬ 稳定
Kepayan 1.30 – 2.63 1.30 – 2.56 ▼ 下行
Kolombong / Inanam 1.26 – 2.54 1.18 – 2.53 ▼ 下行
Likas 1.41 – 3.06 1.44 – 2.90 ▼ 下行
资料来源：莱坊研究部
市场展望

优先消化存量，新推盘趋于审慎

在建设与物流成本上升的背景下，发展商预计将放缓新推盘，转而专注消化现有供应。

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亚庇住宅市场新推盘步伐预计趋于审慎，尤其是高层住宅领域，因发展商在建筑及物流成本上升的背景下专注消化现有及待交付供应。尽管如此，整体市场预计仍将保持韧性，受稳定需求支撑——置业者倾向于地段优越、定价具竞争力或兼而有之的产品——惟买家活动预计将维持审慎选择态势。