Pasaran Kediaman
Permintaan kediaman kekal tertumpu pada pembangunan berkualiti di lokasi strategik dan pusat bandar, dalam persekitaran pasaran yang semakin selektif.
Sektor kediaman menyumbang 58.8% urus niaga hartanah
Sub-sektor kediaman kekal sebagai pendorong utama pasaran hartanah Malaysia pada 1Q2026, menyumbang 58.8% daripada jumlah transaksi hartanah seluruh negara
- 01
Kediaman kekal sebagai enjin pasaran — 58.8% daripada semua transaksi hartanah Malaysia pada 1Q2026.
- 02
Aktiviti menyusut atas asas yang tinggi: bilangan transaksi jatuh kepada 52,936 unit (−10.7% y-o-y) dan nilai kepada RM 22.6 bilion (−7.8%).
- 03
Harga kekal teguh — Indeks Harga Rumah Malaysia mencecah rekod 235.3 mata (+1.7% y-o-y), dengan sub-indeks kediaman bertingkat tinggi pada 225.
- 04
Lebihan tidak terjual (overhang) merupakan risiko — unit kediaman siap tidak terjual meningkat 24.7% kepada 52,064 unit, kebanyakannya bangunan tinggi dalam lingkungan RM 200k–300k, 500k–600k dan RM 1 juta ke atas.
Baca seterusnya
Dalam 1Q2026, pasaran kediaman merekodkan 52,936 unit yang diurusniagakan dengan nilai kolektif sebanyak RM 22.6 bilion. Secara y-o-y, jumlah dan nilai transaksi hartanah kediaman masing-masing menurun sebanyak 10.7% dan 7.8%. Walaupun aktiviti pasaran lemah, harga purata hartanah kediaman kekal relatif stabil.
Indeks Harga Rumah Malaysia (MHPI) meningkat 1.7% y-o-y kepada rekod tertinggi 235.3 mata dalam 1Q2026, disokong oleh kenaikan 1.3% dalam sub-indeks kediaman bertingkat tinggi kepada 225 mata.
Lebihan kediaman Malaysia meningkat 24.7% y-o-y kepada 52,064 unit siap tidak terjual pada 1Q2026, dengan majoriti terdiri daripada hartanah bertingkat tinggi. Lebihan ini terutamanya tertumpu dalam lingkungan harga RM 200,000 hingga RM 300,000, RM 500,000 hingga RM 600,000, dan melebihi RM 1 juta.
Lembah Klang
Urus niaga turun 11.2%; segmen kediaman bertingkat tinggi berkembang
Urus niaga kediaman merosot 11.2%, manakala segmen bertingkat tinggi mencatatkan pertumbuhan. Pasaran hartanah kediaman di Lembah Klang, merangkumi W.P. Kuala Lumpur, W.P. Putrajaya dan Selangor, menunjukkan tanda-tanda penyederhanaan dalam 1Q2026 dengan 13,906 unit diurus niagakan bernilai RM 9.3 bilion — penurunan 11.2% berbanding tempoh sebelumnya.
Baca seterusnya
Majoriti transaksi ini berada dalam julat harga RM 100,000 hingga RM 300,000.
Sebaliknya, segmen kediaman bertingkat tinggi kekal aktif, mencatatkan 5,986 urus niaga dengan nilai kolektif RM 4.7 bilion. Berbanding tahun sebelumnya, jumlah dan nilai transaksi lebih tinggi masing-masing sebanyak 5.1% dan 18.9%.
Lebih 9,000 unit dijangka menjelang 2H2026
Bekalan bertingkat tinggi terus berkembang, dengan lebih 9,000 unit dijangka siap menjelang 2H2026. Sehingga 1H2026, stok hartanah kediaman bertingkat tinggi, terutamanya kondominium dan pangsapuri servis, di kawasan perdana Lembah Klang berjumlah 126,991 unit.
Baca seterusnya
Penyiapan 3,558 unit semasa tempoh kajian mewakili peningkatan sebanyak 2.9% dalam bekalan kumulatif. Penyiapan kira-kira 9,170 unit menjelang 2H2026 yang semakin hampir akan meningkatkan stok sedia ada sebanyak 7.2%, terutamanya di KL City, Bukit Kiara dan Ara Damansara / Tropicana Damansara.
Pelancaran baharu di pusat bandar KL menyasarkan pelabur
Aktiviti pembangunan kekal rancak, terutamanya di KL City, dengan produk berteraskan pelaburan. Gelombang pelancaran kediaman bertingkat tinggi terkini terus tertumpu di KL City, TRX, Damansara Heights dan Maluri.
Baca seterusnya
Walaupun persekitaran pembelian semakin berhati-hati dan selektif, keyakinan terhadap projek terletak di lokasi yang baik oleh pemaju bereputasi yang menawarkan sambungan pengangkutan yang baik, kemudahan gaya hidup dan potensi kenaikan nilai modal kekal kukuh.
Pembangunan mewah berharga tinggi secara umumnya mencatatkan kadar ambilan yang sederhana, manakala projek dengan harga masuk yang lebih terjangkau, susun atur kompak dan keluasan binaan yang praktikal mencapai momentum jualan yang baik. Pembeli hartanah terus mengutamakan kemampuan dan keupayaan pelaburan, terutamanya di KL City, di mana permintaan sewa kekal agak kukuh. Beberapa pembangunan turut memperkenalkan program jualan-dan-pajak-balik serta sewaan sebagai sebahagian daripada strategi pemasaran bagi menarik pelabur berorientasikan hasil.
Harga kediaman utama secara amnya stabil
Harga merentasi pasaran kediaman perdana Lembah Klang kekal stabil pada keseluruhannya. Harga di majoriti kawasan perdana seperti KL City, Ampang Hilir/U-Thant, Desa ParkCity, TTDI/KLGCC dan Sunway City terus bertahan, disokong oleh permintaan yang berterusan.
Baca seterusnya
Pembeli terus menggemari lokasi berhubung baik dan mantap, manakala koridor pertumbuhan baharu beransur-ansur mendapat tempat dan menunjukkan potensi pertumbuhan nilai yang lebih kukuh pada masa hadapan.
Profesional dan ekspatriat menjadi tunjang permintaan sewa
Profesional bandar dan ekspatriat terus menyokong permintaan sewa. Pasaran sewa di kawasan kediaman perdana Lembah Klang kekal stabil secara amnya dalam 1H2026.
Baca seterusnya
Permintaan kekal kukuh di kawasan perumahan mantap yang popular dalam kalangan profesional bandar dan ekspatriat, menyokong kestabilan sewa walaupun pertumbuhan lebih perlahan di seluruh pasaran.
Dasar dan pembiayaan menyokong kestabilan pasaran
Sokongan dasar dan keadaan pembiayaan yang menggalakkan terus menyediakan asas yang kukuh. Pasaran kediaman kekal disokong oleh pendirian monetari akomodatif Bank Negara Malaysia, dengan OPR dikekalkan pada 2.75% dan SRR dikurangkan kepada 1.0%.
Baca seterusnya
Bersama pengecualian duti setem penuh bagi pembelian rumah pertama sehingga RM 500,000 di bawah Belanjawan 2025 dan Belanjawan 2026, inisiatif-inisiatif ini dijangka mengekalkan keyakinan pembeli rumah dan menjaga kemampuan pemilikan rumah.
Berkuat kuasa 1 Januari 2026, Malaysia memperkenalkan duti setem tetap sebanyak 8% ke atas pemindahan hak milik hartanah kediaman yang dibeli oleh pembeli asing, menggantikan kadar 4% terdahulu. Di bawah Belanjawan 2026, kerajaan turut memperkenalkan rangka kerja penukaran bangunan komersial kepada kediaman, disokong oleh potongan cukai sebanyak 10% dengan had RM 10 juta ke atas kos pengubahsuaian dan penukaran yang layak.
Usaha Malaysia menarik ekspatriat, profesional mahir dan individu bernilai tinggi (HNWI) — termasuk Employment Pass+, dasar mesra pelaburan dan program MM2H yang disusun semula — dijangka menyokong permintaan bagi hartanah kediaman segmen mewah di lokasi perdana, terutamanya di Kuala Lumpur.
Kemapanan semakin menjadi pertimbangan penting dalam pasaran kediaman perdana, dengan pemaju memberi penekanan lebih besar kepada pensijilan bangunan hijau (GBI, GreenRE dan LEED), sistem bangunan cekap tenaga, teknologi rumah pintar dan kemudahan berorientasikan kesejahteraan.
Prospek stabil apabila pembeli semakin selektif
Pembiayaan yang menggalakkan dan sambungan transit menyokong kestabilan, walaupun pemaju mengambil pendekatan lebih berhati-hati berikutan stok tidak terjual yang tinggi dalam segmen tertentu.
Baca seterusnya
Pasaran kediaman Lembah Klang dijangka kekal stabil secara amnya sepanjang 2026, disokong oleh keadaan pembiayaan yang menggalakkan dan permintaan berterusan terhadap aset kediaman di lokasi strategik. Walaupun aktiviti transaksi keseluruhan menyederhana pada 1Q2026 disebabkan faktor bermusim dan sentimen pasaran yang berhati-hati, bandar bersepadu yang mapan serta lokasi berhampiran transit terus berdaya tahan. Segmen bertingkat tinggi khususnya kekal disokong oleh perubahan keutamaan gaya hidup dan peningkatan daya tarikan persekitaran bandar bersepadu.
Keadaan pasaran dijangka semakin selektif apabila pembeli memberi penekanan lebih besar kepada kemampuan, nilai produk dan kualiti pembinaan. Walaupun harga kediaman dijangka kekal stabil secara amnya, pemaju mengambil pendekatan lebih terukur terhadap pelancaran baharu berikutan stok tidak terjual yang tinggi dalam segmen tertentu. Pasaran bertingkat tinggi di kawasan kediaman perdana mengekalkan prospek yang seimbang, dengan bekalan akan datang yang besar di lokasi seperti KLCC, Damansara Heights dan Bukit Kiara.
LRT 3 Laluan Shah Alam yang baru beroperasi dan MRT 3 Laluan Bulatan yang akan datang dijangka meningkatkan kebolehcapaian dan mengukuhkan daya tarikan pembangunan berorientasikan transit, terutamanya di koridor pinggir bandar yang sedang berkembang dan pusat bandar yang mantap.
Johor
Berhati-hati dalam kalangan pembeli mengikuti kenaikan harga yang kukuh
Aktiviti transaksi menyederhana apabila pembeli mengambil pendekatan lebih berhati-hati berikutan beberapa tahun kenaikan harga yang kukuh. Sehingga 1Q2026, stok kediaman bertingkat tinggi kumulatif Johor meningkat 0.9% y-o-y kepada 185,203 unit. Keputusan pembelian semakin dipengaruhi oleh kemampuan, kualiti produk dan cadangan nilai jangka panjang.
Baca seterusnya
Walau bagaimanapun, bilangan dan nilai transaksi merosot masing-masing 28.9% dan 31.5%, sebahagian besarnya didorong oleh Johor Bahru yang menyumbang kira-kira 97% daripada bekalan kediaman bertingkat tinggi negeri. Walaupun sentimen positif sekitar RTS Link terus menyokong prospek jangka panjang pasaran, pertimbangan kemampuan semakin mempengaruhi keputusan pembelian.
Harga di Johor stabil berikutan bekalan yang tinggi
Harga menunjukkan tanda-tanda penstabilan apabila pasaran semakin didorong oleh bekalan. Purata harga tawaran bagi pembangunan kediaman bertingkat tinggi sedia ada terpilih kekal stabil secara amnya merentasi Johor Bahru dalam 1H2026.
Baca seterusnya
Pertumbuhan harga kelihatan menyederhana apabila sektor ini beralih daripada fasa pertumbuhan berasaskan jangkaan kepada fasa yang lebih matang. Persaingan yang semakin sengit daripada projek baharu yang dilancarkan, ditambah dengan lebihan tidak terjual (overhang) yang meningkat dan bekalan akan datang yang besar, telah menyumbang kepada sentimen pembeli yang lebih berhati-hati.
Pembangunan Johor kekal aktif walaupun persaingan semakin sengit
Momentum pembangunan kekal kukuh walaupun keadaan pasaran semakin kompetitif. Lebih 11,000 unit kediaman bertingkat tinggi dilancarkan atau dipratonton dalam 1H2026, dengan majoriti tertumpu dalam subpasaran kawasan pinggiran bandar.
Baca seterusnya
Aethera Residence dan Pine Legacy mencatat harga jualan premium, sebahagian besarnya disebabkan oleh kedudukannya yang berhampiran Stesen RTS Link yang akan datang.
Daya tarikan RTS Link bersama normalisasi harga
Sambungan yang lebih baik melalui RTS Link menyokong daya tarikan kediaman jangka panjang, namun prestasi pasaran akan semakin bergantung pada asas fundamental berbanding jangkaan semata-mata.
Baca seterusnya
Pasaran kediaman bertingkat tinggi Johor dijangka terus disokong oleh RTS Link yang akan datang, peningkatan sambungan dan prospek pertumbuhan ekonomi negeri yang lebih luas. Walau bagaimanapun, pasaran kelihatan memasuki fasa normalisasi harga berikutan pertumbuhan pesat dalam beberapa tahun kebelakangan ini. Peserta pasaran juga semakin memberi tumpuan kepada keupayaan permintaan masa hadapan untuk menyerap bekalan baharu yang semakin bertambah.
Walaupun RTS Link dijangka mengukuhkan daya tarikan kediaman jangka panjang Johor Bahru, setakat mana hal ini akan diterjemahkan kepada permintaan yang berterusan, pertumbuhan harga dan penyerapan bekalan masih perlu dipantau. Prestasi pasaran berkemungkinan semakin bergantung pada asas fundamental berbanding jangkaan semata-mata.
Pada masa hadapan, pemaju dijangka menghadapi persekitaran operasi yang lebih kompetitif. Pembangunan yang menawarkan harga yang kompetitif, susun atur praktikal, kebolehcapaian yang baik dan pembezaan produk yang jelas berkemungkinan berada pada kedudukan lebih baik untuk menarik pembeli dan mencapai kadar ambilan yang lebih kukuh.
Penang
Pasaran kediaman Penang terus melemah
Pasaran kediaman Penang terus menyederhana dalam 1Q2026, meneruskan prestasi lemah yang dicatatkan pada 2025. Pada 1Q2026, jumlah transaksi merosot sebanyak 16.6% y-o-y kepada 3,443 unit, manakala nilai transaksi berkurangan sebanyak 13.2% y-o-y kepada RM 1.6 bilion.
Baca seterusnya
Ini melanjutkan penyederhanaan yang diperhatikan pada 2025, apabila bilangan dan nilai transaksi juga mencatatkan penurunan masing-masing 4.9% dan 7.0%. Permintaan pembeli kekal teguh dalam segmen mampu milik dan harga sederhana, dengan transaksi tertumpu pada hartanah berharga antara RM 200,000 dan RM 400,000.
Segmen kediaman bertingkat tinggi berstrata kekal berdaya tahan walaupun prestasi berbeza mengikut jenis hartanah. Secara keseluruhan, bilangan urus niaga kediaman bertingkat tinggi menurun sedikit sebanyak 2.0% y-o-y kepada 694 unit, manakala nilainya meningkat 0.6% y-o-y kepada RM 448.3 juta. Majoriti urus niaga kekal tertumpu di daerah Timur Laut.
Harga kediaman perdana di Penang kekal berdaya tahan
Harga kediaman perdana di Penang kekal teguh secara amnya dalam 1H2026. Harga tawaran bagi hartanah kediaman bertingkat tinggi bersaiz binaan lebih kecil di George Town dan Gelugor kekal konsisten berbanding 2H2025.
Baca seterusnya
Walau bagaimanapun, hartanah bertingkat tinggi bersaiz binaan lebih besar di George Town menunjukkan harga tawaran yang lebih rendah, dikaitkan dengan skim seperti The Palazzo, 11 Gurney dan Gurney Palace. Sebaliknya, Tanjung Tokong dan Tanjung Bungah mencatatkan harga tawaran yang agak lebih tinggi, didorong oleh kenaikan harga tawaran bagi Springtide Residences dan Infinity.
Penang melancarkan 1,998 unit dalam 1H2026
Pelancaran kira-kira 1,998 unit kediaman dalam 1H2026 mencerminkan kesinambungan aktiviti pembangunan. Pangsapuri servis menyumbang majoriti pelancaran baharu, mencerminkan kecenderungan berterusan pemaju terhadap format kehidupan bandar berkepadatan tinggi.
Baca seterusnya
The Fount mengamalkan konsep kondominium mewah berkepadatan rendah berorientasikan keluarga, dengan keutamaan kepada privasi dan eksklusiviti, manakala AVEA diposisikan sebagai pangsapuri servis berkepadatan lebih tinggi yang didorong gaya hidup, menyasarkan pasaran bandar yang lebih luas.
Naik taraf infrastruktur kukuhkan daya tahan pasaran kediaman jangka panjang
Laluan LRT Mutiara dan Penang Silicon Island dijangka mengukuhkan permintaan kediaman di sepanjang koridor transit walaupun dalam persekitaran pembelian yang selektif.
Baca seterusnya
Pasaran kediaman bertingkat tinggi Penang dijangka kekal agak stabil, disokong oleh asas ekonomi negeri yang kukuh, urbanisasi yang berterusan dan permintaan perumahan di lokasi kediaman yang berhubung baik.
Inisiatif infrastruktur utama, terutamanya Laluan LRT Mutiara dan Penang Silicon Island, dijangka meningkatkan kebolehcapaian dan mengukuhkan daya tarikan lokasi kediaman di sepanjang koridor transit masa hadapan serta berdekatan stesen LRT yang dicadangkan.
Aktiviti pasaran mungkin kekal terkawal dalam persekitaran pasaran kediaman yang kompetitif dan tingkah laku pembelian yang semakin selektif. Walaupun terdapat cabaran ini, permintaan asas terhadap perumahan berkualiti dan transformasi infrastruktur berterusan negeri dijangka menyokong daya tahan jangka panjang serta prospek pertumbuhan pasaran kediaman bertingkat tinggi.
Sabah
Pasaran kediaman Sabah meneruskan momentum 2025
Pasaran kediaman Sabah mengekalkan momentum positifnya dalam 1Q2026, meneruskan pertumbuhan yang dicatatkan pada 2025. Dalam 1Q2026, bilangan dan nilai transaksi kediaman meningkat masing-masing 2.4% dan 9.2%, mencecah 1,364 transaksi bernilai RM 593.3 juta.
Baca seterusnya
Ini menyusuli prestasi positif pada 2025, apabila bilangan dan nilai transaksi kediaman meningkat masing-masing 4.6% dan 4.5% kepada 5,678 transaksi bernilai RM 2.4 bilion.
Pertumbuhan positif dalam bilangan dan nilai transaksi keseluruhan tercermin dalam kedua-dua segmen kediaman bertanah dan bertingkat tinggi pada 1Q2026, dengan bilangan urus niaga meningkat masing-masing 3.9% dan 4.8%, manakala nilai transaksi meningkat masing-masing 7.3% dan 9.0%. Secara amnya, hartanah kediaman bertanah terus mencatatkan bilangan urus niaga yang lebih tinggi berbanding hartanah bertingkat tinggi, mencerminkan keutamaan berterusan terhadap perumahan bertanah di Sabah.
Perumahan bertanah menerajui aktiviti kediaman Sabah
Aktiviti pembangunan kediaman kekal tertumpu pada perumahan bertanah, disokong oleh aktiviti transaksi yang berterusan. Antara pelancaran tumpuan semasa tempoh kajian, majoriti terdiri daripada pembangunan kediaman bertanah rumah teres 2 hingga 3 tingkat di Penampang, Kota Kinabalu dan Papar.
Baca seterusnya
Rumah teres 2 tingkat menyumbang bahagian terbesar pelancaran kediaman bertanah, mencerminkan permintaan berterusan terhadap jenis hartanah ini.
Pelancaran lebih terkawal apabila penyerapan bekalan diutamakan
Pemaju dijangka memperlahankan pelancaran baharu dan memberi tumpuan kepada penyerapan bekalan sedia ada berikutan kenaikan kos pembinaan dan logistik.
Baca seterusnya
Pasaran kediaman Kota Kinabalu dijangka mencatat kadar pelancaran baharu yang lebih terkawal, terutama dalam segmen bertingkat tinggi, apabila pemaju memberi tumpuan kepada penyerapan bekalan sedia ada dan akan datang berikutan kenaikan kos pembinaan serta logistik. Walau bagaimanapun, pasaran secara keseluruhan dijangka kekal berdaya tahan, disokong oleh permintaan stabil terhadap produk di lokasi strategik, pada harga yang kompetitif atau yang menawarkan gabungan kedua-dua ciri tersebut, meskipun pembeli terus bersikap selektif.