住宅市場

在日益挑剔的市場環境下，住宅需求持續聚焦於位置優越、地段核心及品質卓越的開發項目。
住宅市場 · 市場表現

住宅板塊佔全國物業交易的 58.8%

住宅子行業於1Q2026繼續作為馬來西亞房地產市場的主要驅動力，佔全國物業交易總量的58.8%

  1. 01

    住宅領域持續引領市場—— 58.8% 佔 2026 年第一季馬來西亞房產交易總量。

  2. 02

    在高基數效應下市場活動有所降溫：交易量降至 52,936 套（−10.7% 按年），交易額降至 RM 226億（−7.8%）。

  3. 03

    價格保持堅挺——馬來西亞房價指數（MHPI）創歷史新高，達 235.3 points （同比 +1.7%），高層住宅分類指數為 225。

  4. 04

    供應滯銷存量是主要風險——未售竣工住宅增至 24.7% 至 52,064個單位，多為高層住宅，主要集中於 RM 200k–300k、500k–600k 及 RM 100萬 以上價格區間。

繼續閱讀

1Q2026，住宅市場錄得52,936個交易單位，合計交易額達RM 226億。按年計算，住宅物業交易量和交易額分別下降10.7%和7.8%。儘管市場活躍度有所減弱，住宅物業平均價格仍相對穩定。

馬來西亞房價指數（MHPI）在1Q2026按年上升1.7%至創紀錄新高235.3點，受高層住宅分類指數上升1.3%至225點的支撐。

馬來西亞住宅積壓量按年增加24.7%，至1Q2026達52,064套未售出竣工單位，其中以高層住宅為主。積壓主要集中於RM 20萬至RM 30萬、RM 50萬至RM 60萬及逾RM 100萬的價格區間。

住宅交易占房產交易比重 · 1Q2026 58.8% 佔全國物業交易總量
交易量 · 1Q2026 52,936個單位 ▼ −10.7% y-o-y
交易額 · 1Q2026 RM 226億 ▼ −7.8% y-o-y
馬來西亞房價指數 (MHPI) · 1Q2026 235.3點 ▲ +1.7% y-o-y
住宅滯銷存量 · 1Q2026 52,064個單位 ▲ +24.7% y-o-y
住宅市場

巴生谷

01

交易量下跌11.2%；高層住宅增長

住宅交易量下降11.2%，高層住宅細分市場錄得增長。巴生谷（包括吉隆坡聯邦直轄區、布城聯邦直轄區及雪蘭莪州）住宅物業市場於2026年第一季度呈現放緩跡象，共錄得13,906個成交單位，總交易額達RM 93億，按年下降11.2%。

繼續閱讀

其中大多數交易集中於RM 100,000至RM 300,000的價格區間。

相比之下，高層住宅市場依然活躍，錄得5,986宗交易，總交易額達RM 47億。按年計，交易量及交易額分別增長5.1%及18.9%。

巴生谷住宅交易 · 1Q2026 13,906個單位 −11.2% y-o-y 交易額：RM 93億
巴生谷高層住宅交易 · 1Q2026 5,986個單位 +5.1% y-o-y Value: RM 47億 (+18.9% y-o-y)
巴生谷綜合房價指數 · 1Q2026 221.8點 +1.3% y-o-y
巴生谷高層住宅價格指數 · 1Q2026 223.7點 穩定
巴生谷住宅滯銷存量 · 1Q2026 14,244個單位 +10.9% y-o-y 滯銷存量主要集中於 RM 100萬以上豪華細分市場；高層子市場滯銷量下降0.9%
02

逾9,000個單位預計於2H2026竣工

高層住宅供應持續擴張，2026年下半年預計有逾9,000個單位竣工。截至2026年上半年，巴生谷核心地區高層住宅（主要為共管公寓及服務式公寓）存量達126,991個單位。

繼續閱讀

回顧期內竣工的3,558個單位使累計供應量增長2.9%。預計2026年下半年即將竣工的約9,170個單位將使現有存量再增7.2%，主要集中於吉隆坡市中心、Bukit Kiara及Ara Damansara / Tropicana Damansara。

巴生谷高層住宅未來供應 · 2H2026 9,170個單位 將使現有存量增加7.2%
巴生谷高層住宅存量 · 1H2026 126,991個單位 優質地段；共管公寓及服務式公寓
巴生谷高層住宅竣工 · 1H2026 3,558個單位 累計供應增加2.9%
03

吉隆坡市區新推盤以投資者為主要目標客群

開發活動保持活躍，尤其是吉隆坡市區以投資者為導向的產品。最新一波高層住宅新推盤持續集中於KL City、TRX、Damansara Heights及Maluri。

繼續閱讀

儘管購房環境趨於審慎且更具選擇性，市場對地段優越、由信譽良好發展商推出、具備良好連接性、生活配套及資本升值潛力的項目仍保持持續信心。

售價較高的豪華髮展項目整體錄得溫和認購率，而入市價格較親民、格局緊湊實用的項目則銷勢良好。購房者持續注重可負擔性與投資價值，尤其在KL City，租賃需求仍保持相對韌性。多個項目持續推出售後回租及包租計劃，作為吸引收益型投資者的營銷策略。

主要推出地區 吉隆坡市區投資者主導；設租賃保證計劃 TRX Damansara Heights Maluri Bukit Kiara Petaling Jaya
04

優質住宅價格大致穩定

巴生谷核心住宅市場價格整體保持穩定。吉隆坡市區、Ampang Hilir/U-Thant、Desa ParkCity、TTDI/KLGCC及Sunway City等核心地區價格在持續需求支撐下普遍維穩。

繼續閱讀

買家持續青睞連接性良好的成熟地段，新興增長廊道亦逐漸受到市場關注，未來增值潛力漸受認可。

優質穩定地區 吉隆坡市區 Ampang Hilir / U-Thant Desa ParkCity TTDI / KLGCC Sunway City
05

專業人士及外籍人員支撐租賃需求

城市專業人士及外籍人士持續支撐租賃需求。巴生谷核心住宅區租賃市場於2026年上半年整體保持穩定。

繼續閱讀

受城市專業人士及外籍人士青睞的成熟住宅聚居區需求持續穩健，在整體市場增速放緩的背景下有效支撐租金穩定。

需求驅動因素 城市專業人士 外籍人士 成熟住宅聚居區
06

政策與融資支撐市場穩定

政策支持及有利融資環境持續奠定穩固基礎。住宅市場持續受益於國家銀行寬鬆貨幣立場，隔夜政策利率（OPR）維持於2.75%，法定儲備率（SRR）下調至1.0%。

繼續閱讀

結合《2025年財政預算案》及《2026年財政預算案》下首次置業不超過RM 500,000的全額印花稅豁免政策，上述措施預計將持續提振購房者信心並維護住房可負擔性。

自2026年1月1日起，馬來西亞對外國買家購置住宅物業的產權轉讓一律徵收8%印花稅，取代原有4%稅率。《2026年財政預算案》亦推出商業轉住宅改造框架，符合條件的翻新及改造費用可享10%稅務扣減，上限為RM 1,000萬。

馬來西亞吸引外籍人士、專業人才及高淨值人士的系列舉措——包括Employment Pass+、親商政策及經重組的MM2H計劃——預計將支撐優質地段高端住宅的需求，尤以吉隆坡為甚。

可持續性已成為優質住宅市場日益重要的考量維度，發展商愈加重視綠色建築認證（GBI、GreenRE及LEED）、節能建築系統、智能家居技術及健康導向設施配置。

政策措施 隔夜政策利率（OPR）維持於 2.75%國家銀行寬鬆貨幣立場 SRR 下調至 1.0% 印花稅豁免首次置業最高 RM 500,000 8% 外國買家印花稅自2026年1月1日起 商業轉住宅改造框架10% 稅務扣減，上限 RM 1,000萬 Employment Pass+ / MM2H吸引高淨值人士及外籍人士
巴生谷：高層住宅項目竣工，1H2026
項目 核心地區 發展商 單位數量
Skylon Residences Bukit Ceylon GB Land Sdn Bhd 178
SWNK Houze @ BBCC Imbi Jv. UDA, EcoWorld 及 EPF 441
Orion Residence Bukit Bintang Welton Development 298
Impression U-Thant U-Thant Yong Tai Development 108
Picasso Residence Jalan Ampang PRG Holdings Bhd 472
Nestree Residence Bangsar South Nestcity Group 639
Windsor Suites @ Pavilion Damansara Heights Damansara Heights Pavilion Group 568
The Peak Damansara Heights E&O (Eastern & Oriental) 54
Arte Solaris Mont' Kiara Arte Corp 170
Edelweiss @ Tropicana Gardens Tropicana Gardens Tropicana Corporation 630
資料來源：萊坊研究部
巴生谷：主要新推盤／預售，1H2026
項目 類型 發展商 核心地區 總單位數 單位面積（平方英尺） 平均毛售價（令吉每平方英尺）
Centrix The Station KLCC SOHO Crest Builder Bhd KLCC 857 571 – 1,039 1,600 – 1,750
Divine KLCC SA Chin Hin Group Property KLCC 1,033 502 – 1,319 2,300 – 2,500
Phoeniz Suites KLCC SS Exsim Group KLCC 394 484 – 678 1,700 – 1,800
Golden Crown Residences C Multibay Development Sdn Bhd TRX City 490 624 – 1,023 1,900 – 2,000
Imperial Residences @ Pavilion Damansara Heights SA Pavilion Group Damansara Heights 154 452 – 1,679 1,700 – 2,300
Royal Suites @ Pavilion Damansara Heights SA Pavilion Group Damansara Heights 490 3,380 – 7,459 1,800 – 2,300
Majestic @ Kiara Reserve C Mayland Group Bukit Kiara 150 由 1,270 起 950 – 1,050
Alderwood Residence SA Armani Group Maluri 186 604 – 1,596 750 – 950
Peel Lane SA Kukuh Dinamik Ekspres Maluri 406 550 – 1,122 820 – 900
Tower 1 @ Sunway Serene 2 SA Sunway Properties Petaling Jaya 483 995 – 1,590 880 – 920
SA = 服務式公寓；SS = 服務式套套；C = 共管公寓；SOHO = 小型辦公室兼家居辦公室。資料來源：萊坊研究部
巴生谷：部分高層住宅平均成交價，2H2025及1H2026
核心地區 2H2025（令吉每平方英尺） 1H2026（初步）（令吉每平方英尺） 價格走勢
吉隆坡市區 1,300 – 1,480 1,300 – 1,480 ▬ 穩定
Ampang Hilir / U-Thant 860 – 920 860 – 920 ▬ 穩定
Bangsar / Bangsar South / Seputeh 950 – 1,110 960 – 1,100 ▬ 穩定
Damansara Heights 1,210 – 1,470 1,220 – 1,450 ▬ 穩定
Mont Kiara 790 – 980 810 – 960 ▲ 上行
Desa ParkCity 1,030 – 1,280 1,030 – 1,280 ▬ 穩定
TTDI / KLGCC 1,130 – 1,160 1,130 – 1,160 ▬ 穩定
Desa Pandan / Chan Sow Lin / Maluri 850 – 1,070 870 – 1,060 ▲ 上行
八打靈再也市區 870 – 990 880 – 980 ▬ 穩定
Sunway City 830 – 980 830 – 980 ▬ 穩定
Ara Damansara / Tropicana Damansara 700 – 820 730 – 810 ▲ 上行
(p) = 初步數據。TTDI/KLGCC = Taman Tun Dr Ismail / Kuala Lumpur Golf & Country Club。採用加權平均法；樣本僅涵蓋共管公寓及服務式公寓。資料來源：JPPH / 萊坊研究部
巴生谷：部分高層住宅平均掛牌租金，2H2025及1H2026
核心地區 2H2025（令吉每平方英尺） 1H2026（初步）（令吉每平方英尺） 價格走勢
吉隆坡市區 3.60 – 6.90 3.50 – 7.00 ▬ 穩定
Ampang Hilir / U-Thant 2.60 – 4.90 2.60 – 4.80 ▬ 穩定
Bangsar / Bangsar South / KL Sentral / Seputeh 2.30 – 5.50 2.40 – 5.60 ▲ 上行
Damansara Heights 3.10 – 6.80 3.00 – 6.50 ▼ 下行
Mont' Kiara 2.50 – 5.50 2.60 – 5.50 ▬ 穩定
Desa ParkCity 4.10 – 6.40 4.10 – 6.30 ▬ 穩定
TTDI / KLGCC 3.70 – 4.30 3.60 – 4.40 ▬ 穩定
Cochrane / Chan Sow Lin / Maluri 3.60 – 4.30 3.80 – 4.50 ▲ 上行
八打靈再也市區 3.10 – 4.30 3.20 – 4.50 ▲ 上行
Sunway City 3.40 – 5.70 3.30 – 5.80 ▬ 穩定
Ara Damansara / Tropicana Damansara 2.20 – 4.90 2.20 – 4.90 ▬ 穩定
(p) = 初步數據。TTDI/KLGCC = Taman Tun Dr Ismail / Kuala Lumpur Golf & Country Club。分析基於要價租金；樣本僅涵蓋公寓及服務式公寓。資料來源：JPPH / 萊坊研究部
市場展望

前景大致穩定，買家趨於精挑細選

有利融資環境與軌道交通可達性支撐市場穩定，惟部分細分市場滯銷存量偏高，發展商推盤節奏趨於審慎。

繼續閱讀

巴生谷住宅市場預計在2026年全年保持大體穩定，受有利融資環境及優質地段住宅持續需求支撐。儘管1Q2026整體交易活動因季節性因素及謹慎市場情緒而有所放緩，成熟市鎮及交通便利地段持續展現相對韌性。高層住宅市場尤其受到生活方式偏好轉變及綜合城市生活環境吸引力增長的支撐。

市場條件預計將日趨分化，買家對可負擔性、性價比及產品品質的要求進一步提升。住宅價格預計整體保持穩定，但發展商在部分細分市場滯銷存量偏高的背景下，新盤推出節奏趨於審慎。KLCC、Damansara Heights及Bukit Kiara等優質住宅地段的高層市場整體展望平穩，未來供應充裕。

新投入運營的LRT 3 Shah Alam線及規劃中的MRT 3環城線預計將提升可達性，並強化以公共交通為導向發展項目的吸引力，尤其是新興郊區廊道及成熟城市核心地帶。

住宅市場

柔佛

01

強勁漲價後買家趨於審慎

經歷數年強勁升勢後買家趨於審慎，交易活動有所降溫。截至2026年第一季度，柔佛高層住宅累計存量按年增長0.9%至185,203個單位。購房決策日益受到可負擔性、產品品質及長期價值主張的左右。

繼續閱讀

然而，交易量及交易額分別下降28.9%及31.5%，主要歸因於新山——其約佔全州高層住宅供應量的97%。儘管RTS Link帶動的積極預期持續支撐市場長期前景，可負擔性因素對購房決策的影響日益顯著。

柔佛高層住宅存量 – 1Q2026 185,203個單位 +0.9% y-o-y
柔佛高層住宅交易量 – 1Q2026 −28.9% y-o-y 主要歸因於新山（約佔全州高層住宅供應的97%）
柔佛高層住宅交易額 – 1Q2026 −31.5% y-o-y
柔佛高層住宅滯銷存量 – 1Q2026 11,137個單位 +1.3% y-o-y 新山：10,924個單位（+0.1% y-o-y）。逾半數定價高於RM 800,000。
柔佛高層住宅價格指數 – 1Q2026 248.5點 +3.5% y-o-y
02

供應增加促使柔佛房價趨穩

隨著市場日趨供應主導，價格呈現企穩跡象。新山部分現有高層住宅項目的平均掛牌價於2026年上半年整體保持穩定。

繼續閱讀

隨著市場從預期驅動型增長步入更為成熟的發展階段，價格漲勢有所放緩。新推盤競爭加劇，疊加滯銷存量上升及大量高層住宅即將入市，購房情緒趨於理性。

主要子市場 新山市中心RM970 – RM1,350 psf, 穩定 新山城市周邊RM580 – RM790 psf, 穩定 Iskandar Puteri & MediniRM610 – RM800 psf, 穩定
03

柔佛開發項目在競爭中保持穩健

儘管市場競爭日益激烈，開發勢頭依然強勁。2026年上半年共有逾11,000個高層住宅單位推出／預售，大多數集中於城市邊緣（City Fringe）子市場。

繼續閱讀

Aethera Residence及Pine Legacy售價較高，主要歸因於其毗鄰即將建成的RTS Link站。

重要推出項目 Aethera ResidenceUOA Group；鄰近 RTS Link Pine LegacyTiong Nam Group；鄰近 RTS Link Monterra Johor BahruTeguh Harian Group；城市邊緣 NexusKSL Holdings；城市邊緣 RiverhausKSL Holdings；依斯干達公主城 & Medini
新山：所選高層住宅平均要價，2H2025及1H2026
核心地區 2H2025（令吉每平方英尺） 1H2026（初步）（令吉每平方英尺） 價格走勢
新山市中心 990 – 1,350 970 – 1,350 ▬ 穩定
新山城市周邊 570 – 800 580 – 790 ▬ 穩定
Iskandar Puteri & Medini 600 – 800 610 – 800 ▬ 穩定
(p) = 初步數據。樣本僅包括共管公寓及服務式公寓。資料來源：萊坊研究部
新山：主要新推盤／預售，1H2026
項目 子市場 發展商 總單位數 單位面積（平方英尺） 平均毛售價（令吉每平方英尺）
Aethera Residence 新山市中心 UOA Group 786 650 – 2,594 由 1,293 起
Pine Legacy 新山城市周邊 Tiong Nam Group 970 499 – 712 由 1,311 起
Hillview @ Senibong Cove 新山城市周邊 WM Senibong 1,181 598 – 1,349 由 750 起
Topaz 新山城市周邊 WM Senibong 537 495 – 871 由 662 起
Santai 3 @ Eco Spring 新山城市周邊 EcoWorld 627 872 由 636 起
Mandolin Residence（第一期） 新山城市周邊 Plenitute Bhd 712 528 – 1,017 由 785 起
Monterra Johor Bahru 新山城市周邊 Teguh Harian Group 1,565 579 – 903 由 735 起
Nexus 新山城市周邊 KSL Holdings Bhd 1,630 398 – 850 由 795 起
Mutiara Kempas Johor Bahru 新山城市周邊 Malton Bhd 562 801 – 1,277 由 449 起
Riverhaus Iskandar Puteri & Medini KSL Holdings Bhd 2,160 501 – 1,471 由 576 起
Bodaiju Residences Iskandar Puteri & Medini Creed Property Malaysia Sdn Bhd（前稱CI Medini Sdn Bhd） 802 463 – 1,012 由 573 起
除另有說明外，所列項目均為服務式公寓，並處於初始推售階段。資料來源：萊坊研究部
市場展望

RTS Link吸引力與價格迴歸常態並行

RTS Link帶來的連通性改善支撐長期住宅吸引力，但市場表現將愈發取決於市場基本面，而非單純依賴預期。

繼續閱讀

柔佛高層住宅市場預計將繼續受益於即將開通的RTS Link、持續改善的交通聯繫及州內整體經濟增長前景。然而，經歷近年快速升勢後，市場似乎正步入價格正常化階段。市場參與者亦愈加關注未來需求能否跟上日益增大的供應量。

儘管RTS Link預計將增強新山的長期住宅吸引力，但其能否切實轉化為持續需求、價格增長及供應消化仍有待觀察。市場表現將愈發取決於基本面，而非單純依賴預期。

展望未來，發展商預計將面臨更為激烈的競爭環境。定價具競爭力、格局實用、交通配套完善且產品差異化清晰的項目，有望更具競爭優勢，從而吸引更多買家並取得更高認購率。

住宅市場

檳城

01

檳城住宅市場持續走軟

檳城住宅市場於2026年第一季度延續疲軟走勢，承接2025年的放緩態勢。2026年第一季度住宅市場整體偏弱，交易量按年下降16.6%至3,443個單位，交易額按年減少13.2%至RM 16億。

繼續閱讀

這延續了2025年的放緩趨勢，當年交易量及交易額分別下降4.9%及7.0%。可負擔及中價位細分市場的買家需求保持韌性，交易集中於RM 200,000至RM 400,000價格區間的物業。

分層高層住宅板塊展現出相對韌性，儘管各類物業表現參差。整體而言，高層住宅交易量按年微降2.0%至694個單位，惟交易額按年增長0.6%至RM 4.483億。高層住宅交易大多仍集中於東北區（Timur Laut）。

檳城住宅交易量 – 1Q2026 3,443個單位 −16.6% y-o-y
檳城住宅交易額 – 1Q2026 RM 16億 −13.2% y-o-y
檳城高層住宅交易量 – 1Q2026 694個單位 −2.0% y-o-y
檳城高層住宅交易額 – 1Q2026 RM 4.483億 +0.6% y-o-y
檳城高層住宅現有供應 – 1Q2026 138,330個單位 +6.9% y-o-y 共管公寓及公寓約佔92%；服務式公寓約佔8%
檳城高層住宅價格指數 – 1Q2026 229.9點 +3.4% y-o-y 1Q2025: 222.4點
02

檳城優質住宅價格保持韌性

檳城核心住宅價格於2026年上半年整體保持韌性。喬治市及Gelugor面積較小單位的高層住宅掛牌價與2025年下半年相比保持一致。

繼續閱讀

然而，喬治市面積較大單位的高層物業掛牌價有所下降，主要歸因於The Palazzo、11 Gurney及Gurney Palace等項目。相比之下，Tanjung Tokong及Tanjung Bungah的掛牌價相對較高，主要受Springtide Residences及Infinity掛牌價上升帶動。

喬治市要價 – 實用面積2,000–3,000 sq ft – 1H2026 RM 1,100–1,350 psf 較2H2025穩定
喬治市要價 – 實用面積4,000–4,800 sq ft – 1H2026 RM 750–950 psf 2H2025：RM 700–1,000 psf；走勢向下
Tanjung Tokong / Tanjung Bungah 要價 – 1H2026 RM 550–1,100 psf 2H2025：RM 650–1,000 psf；走勢向上
Gelugor 要價 – 實用面積<2,000 sq ft – 1H2026 RM 700–1,050 psf 較2H2025（RM 600–1,050 psf）穩定
03

檳城於1H2026推出1,998個單位

2026年上半年推出約1,998個住宅單位，印證開發活動持續活躍。服務式公寓佔新推盤的大多數，反映發展商對高密度城市生活產品的持續偏好。

繼續閱讀

The Fount以私密性與獨特性為核心，定位低密度家庭型豪華共管公寓；AVEA則定位為面向更廣泛城市客群的高密度生活方式型服務式公寓。

新推住宅單位 – 1H2026 約1,998個單位 服務式公寓佔新推盤大多數
AVEA (E&O) – Bandar Tanjung Pinang 1,080個單位 SA；678–1,076 sq ft；RM 906–1,537 psf
Keeperz Suites (EXSIM) – Gelugor 493個單位 SA；484–581 sq ft；RM 1,696–1,857 psf
The Fount (Runnymede) – Gelugor 280個單位 C；957–1,463 sq ft；RM 840–997 psf
Merione Residences (IJM Land) – Gelugor 145個單位 C；1,055–1,206 sq ft；RM 1,490–1,611 psf
檳城：部分現有高層住宅發展項目平均要價，2H2025及1H2026
核心地區 2H2025（令吉每平方英尺） 1H2026（初步）（令吉每平方英尺） 價格走勢
George Town（實用面積4,000 – 4,800平方英尺） 700 – 1,000 750 – 950 ▼ 下降
George Town（實用面積2,000 – 3,000平方英尺） 1,100 – 1,350 1,100 – 1,350 ▬ 穩定
Tanjung Tokong / Tanjung Bungah（各類面積混合） 650 – 1,000 550 – 1,100 ▲ up
Gelugor（實用面積少於2,000平方英尺） 600 – 1,050 700 – 1,050 ▬ 穩定
(p) = 初步數據。資料來源：萊坊研究部
檳城：重要推出／預售，1H2026
項目 類型 發展商 地區 總單位數 單位面積（平方英尺） 總售價（令吉每平方英尺）
AVEA SA E&O Bhd Bandar Tanjung Pinang 1,080 678 – 1,076 906 – 1,537
The Fount C Runnymede Group Gelugor 280 957 – 1,463 840 – 997
Keeperz Suites SA EXSIM Group Gelugor 493 484 – 581 1,696 – 1,857
Merione Residences C IJM Land Gelugor 145 1,055 – 1,206 1,490 – 1,611
SA = 服務式公寓；C = 共管公寓。資料來源：各方來源 / 萊坊研究部
市場展望

基礎設施升級強化長期住宅韌性

儘管置業環境趨於審慎精挑，Mutiara LRT線及檳城硅島預計將強化沿線交通走廊的住宅需求。

繼續閱讀

檳城高層住宅市場預計保持相對穩定，支撐因素包括州內成熟的經濟基礎、持續推進的城鎮化進程，以及對交通便利住宅地段的置業需求。

重大基礎設施計劃，尤其是Mutiara LRT線及檳城硅島，預計將提升連接性，並強化未來交通走廊沿線及擬議LRT站點附近住宅地段的吸引力。

在競爭激烈的住宅市場環境及日趨審慎的置業行為下，市場活動或維持溫和態勢。儘管面臨上述挑戰，對優質住房的潛在需求及該州持續推進的基礎設施建設預計將支撐高層住宅市場的長期韌性與增長前景。

住宅市場

沙巴

01

沙巴住宅市場延續2025年增長勢頭

沙巴住宅市場於2026年第一季度延續積極勢頭，承接2025年的增長態勢。2026年第一季度住宅交易量及交易額分別增長2.4%及9.2%，共錄得1,364宗交易，總額達RM 5.933億。

繼續閱讀

2025年表現同樣積極，住宅交易量及交易額分別增長4.6%及4.5%至5,678宗交易，總額達RM 24億。

1Q2026，有地住宅及高層住宅板塊均錄得整體交易量及交易額的正增長，交易量分別增長3.9%及4.8%，交易額則分別增長7.3%及9.0%。總體而言，有地住宅的交易宗數持續高於高層住宅，印證沙巴市場對有地房產的持續偏好。

沙巴住宅交易 – 1Q2026 1,364個單位 +2.4% y-o-y 交易額：RM 5.933億（按年 +9.2%）
沙巴有地住宅交易量 – 1Q2026 +3.9% y-o-y 交易額：按年+7.3%
沙巴高層住宅交易量 – 1Q2026 +4.8% y-o-y 交易額：按年+9.0%
沙巴住宅滯銷存量 – 1Q2026 2,089個單位 估計滯銷存量價值達RM 12億；共管公寓及公寓佔總量75.5%。高層住宅滯銷價值按年下跌37.2%。
大亞庇住宅供應 – 1Q2026 146,235個單位 +0.2% q-o-q 亞庇市、Penampang、Putatan、Tuaran 及 Papar 縣
02

有地住宅主導沙巴住宅市場活動

住宅開發活動持續集中於有地住宅，受持續穩定的交易活動支撐。回顧期內的主要新推盤中，大多數為Penampang、亞庇及Papar一帶的2至3層有地排屋發展項目。

繼續閱讀

其中，2層排屋在有地住宅新推盤中佔比最大，反映市場對此類物業的持續需求。

主導細分市場 有地住宅領跑沙巴住宅新推盤量 雙層排屋有地住宅推出量佔比最高
沙巴：主要新推盤／預售，1H2026
地點 / 地區 項目 房地產類型 典型單位面積（平方英尺） 約地段面積（平方英尺） 單位數量
Jalan N.C. Mogunting 旁，Penampang Vision Garden Phase 5 2T 1,947 – 2,063 1,330 – 2,805 43
亞庇Jalan Lintas附近 Taman Fabulous 2T 1,883 – 1,925 1,358 – 4,422 88
Jalan Pengalat Lok Kawi, Papar Taman Mayang Seri @ Beringgis 2T 951 1,090 80
Jalan Pengalat Lok Kawi, Papar Taman Mayang Seri @ Beringgis 2.5T 1,300 1,700 – 2,210 20
Jalan Bongoon Kodundungan, Penampang Residensi Riverton 3T 2,736 – 3,108 1,453 – 2,913 20
Jalan Bongoon Kodundungan, Penampang Residensi Riverton 3SD 3,108 2,510 – 4,004 6
Jalan Lengkuas Segandai, Papar Serai Perdana @ Kinarut A 807 – 1,133 — 165
Jalan Kendara, Penampang Rise Residences C 879 – 1,353 — 202
A = 公寓；C = 共管公寓；T = 排屋；SD = 半獨立式洋房。典型單位面積不含頂層豪華套房。資料來源：萊坊研究部
亞庇及Penampang：部分高層住宅平均要價租金，2H2025及1H2026
地點 2H2025（令吉每平方英尺） 1H2026（初步）（令吉每平方英尺） 租金走勢
亞庇市中心及周邊地區 1.67 – 4.02 1.64 – 4.02 ▬ 穩定
Bundusan / Kobusak 1.66 – 2.99 1.77 – 2.98 ▬ 穩定
Damai / Luyang 1.56 – 4.09 1.52 – 4.09 ▬ 穩定
Kepayan 1.30 – 2.63 1.30 – 2.56 ▼ 下行
Kolombong / Inanam 1.26 – 2.54 1.18 – 2.53 ▼ 下行
Likas 1.41 – 3.06 1.44 – 2.90 ▼ 下行
資料來源：萊坊研究部
市場展望

優先消化存量，新推盤趨於審慎

在建設與物流成本上升的背景下，發展商預計將放緩新推盤，轉而專注消化現有供應。

繼續閱讀

亞庇住宅市場新推盤步伐預計趨於審慎，尤其是高層住宅領域，因發展商在建築及物流成本上升的背景下專注消化現有及待交付供應。儘管如此，整體市場預計仍將保持韌性，受穩定需求支撐——置業者傾向於地段優越、定價具競爭力或兼而有之的產品——惟買家活動預計將維持審慎選擇態勢。