辦公樓市場
辦公樓市場進入更加註重篩選的階段，區位、品質及長期價值成為需求的主要驅動因素。
服務業增長支撐辦公樓市場基本面
服務業持續擴張，支撐辦公樓市場基本面
- 01
服務業生產者價格指數（SPPI）上升至 119.0 （2026年第一季），環比上升 1.4 ppt，同比上升 2.1 ppt——服務業呈全面擴張態勢。
- 02
漲幅覆蓋多個與辦公市場相關的細分領域：房地產活動 +0.4 ppt 及專業服務環比上升 +0.8 ppt。
- 03
服務業持續增長，為 營造了有利的經營環境 辦公樓租戶提供支持。
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1Q2026年服務業生產者價格指數（SPPI）按季上升1.4%（按年 +2.1%），反映馬來西亞服務業持續擴張。增長保持廣泛基礎，房地產活動及專業服務分別錄得0.4%及0.8%的按季升幅（按年分別為 +0.6% 及 +1.0%）。
增長勢頭持續令人鼓舞，面向企業的服務業持續擴張，為辦公樓租戶提供有利的經營環境。
巴生谷
近期竣工項目較少；未來供應將顯著增加
1H2026辦公樓竣工量較少，2H2026交付量預計將明顯增加。1H2026期間，巴生谷累計辦公樓存量維持在1.206億 sq ft，期內無新增落成項目。
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在連續多年活躍交付之後，沒有新增供應帶來短暫緩衝，使近期落成項目得以在日益挑剔的租戶市場環境中持續推進出租。
2H2026竣工活動預計將加速，吉隆坡市區的 Menara Golden Eagle、吉隆坡周邊的 KL Midtown Signature Office Towers 及 Duo Tower，以及雪蘭莪的 The Capitol，合計將新增約270萬平方英尺辦公空間。近期發展動態反映出新增辦公供應在可持續性、健康標準及數字化準備度方面正逐步提升；Merdeka 118 近期已獲得 MD Nexus 地位及 WELL Core 鉑金認證。
優質辦公樓維持出租率及租金
需求保持選擇性，優質及交通便捷的資產持續保持較強的出租率與租金韌性。整體出租率基本平穩，吉隆坡市中心為72.5%，吉隆坡邊緣為88.6%，雪蘭莪為73.9%，反映市場在持續消化近期落成供應的同時，於成熟區域維持審慎的租賃活動。
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需求主要由空間優化及遷址活動驅動，承租方因混合辦公模式、成本考量及運營效率目標而重新調整空間需求。1H2026各子市場平均租金保持穩定或溫和上升：吉隆坡市區為每月每平方英尺RM 6.82，吉隆坡外圍為RM 5.90，雪蘭莪為RM 4.34。不同資產的表現分化日趨明顯，優質及交通便捷的資產保持較強租金韌性，而較舊樓宇則持續面臨租賃壓力。
承租方活動及市場信號
租戶動態與市場信號。科技、諮詢及商業服務企業正持續擴大在巴生谷辦公樓市場的市場佈局。
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科技、諮詢及商業服務企業深化佈局
- 華為在 TRX 的 The Exchange 106 開設了其新 AI 實驗室及創新中心，佔地約13,600平方英尺。
- 新加坡全球支付及財資管理平臺 Sunrate 在 Menara Binjai 開設擴建後的新辦公室。
- Yamada Consulting & Spire在Mercu Aspire啟用新辦公室，標誌著日馬關係從製造業合作向協同創新模式轉型。
- Zoho Corporation（印度）在 Subang Jaya 開設辦公室，深化其在馬來西亞初創企業及數字生態系統的佈局。
- Argon & Co 在吉隆坡開設亞太區第8間辦事處，延續其區域戰略擴張步伐。
銀行租戶向優質辦公樓項目集中整合
- Maybank 已遷入 Menara Merdeka 118，佔用 33 層樓約 650,000 平方英尺；Bank of America 亦已在同一大廈啟用新辦公室。
- Alliance Bank Malaysia Bhd 已從原總部 Menara Multi-Purpose 遷入 Menara Alliance Bank。
支持馬來西亞數字經濟的新政策舉措
- 自2026年1月1日起，MDEC 的馬來西亞數字地點認證（MDLR）框架取代原有的 MD Cybercity/Cybercentre 模式，引入 MD Nexus 認定資格，併為面向數字經濟租戶的辦公樓項目提供更清晰的認證路徑。
- 預計於2Q2026在服務業實施的新激勵框架（NIF）引入以成效為導向的投資激勵方式。現有馬來西亞數字稅務優惠將維持至2027年底。
投資者審慎評估辦公樓基本面
投資者在辦公樓市場基本面持續演變中保持審慎。辦公樓投資活動依然審慎，交易集中於戰略性收購及資本循環計劃。
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主要交易包括 Menara AmBank（RM 3.31億）、Menara Liberty（RM 4,500萬）及 Wisma HELP（RM 6,000萬）。IOI Properties 亦擬將 Puchong Financial Corporate Centre 及 IOI City Towers 注入其計劃中的 REIT 上市，反映市場對穩定收益資產變現的持續興趣。
品質與聯通性決定市場贏家
結構性分化加劇，優質及交通便捷的資產引領市場韌性，租戶決策日趨挑剔。
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巴生谷辦公樓市場的結構性分化日趨明顯，表現結果由建築質量、交通連接及與租戶不斷演變需求的契合度所決定。隨著市場活動向更具選擇性、以質量驅動的環境轉變，這種分化在各子市場及資產類別之間愈發明顯。
供應方面，2H2026即將竣工的項目將新增可觀空間，在建供應主要集中於綜合型、交通便利的發展項目及成熟辦公生態系統內。新增供應的構成正進一步拉大前瞻性新發展項目與舊式、適應性較弱存量之間的差距。
出租率及租金表現預計將持續分化。韌性或將集中體現於地點優越、符合未來需求的資產，而需求格局將繼續受職場優化策略及選擇性擴張影響，尤其是科技、商業服務、金融機構及靈活辦公空間運營商等領域。資本配置預計維持審慎，傾向於具備穩定收益及戰略契合度的資產。
新山
新增供應有限，支撐新山辦公樓吸納
截至1H2026，新山主要辦公樓累計存量小幅收縮1.4%至約720萬 sq ft，原因在於一幢專建辦公樓（PBO）暫時撤出租賃市場進行資產提升工程。
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在短期內缺乏重大新增供應的情況下，市場預計將持續處於去化驅動階段。
2026年上半年，新山平均出租率呈上升趨勢，升至54.6%，受租戶對甲級辦公空間的持續需求所支撐。甲級辦公樓平均出租率較2H2025上升4.9 ppt，明顯跑贏乙級辦公樓僅0.2 ppt的微幅增長。
依斯干達公主城要價租金小幅上揚
要價租金整體穩定；依斯干達公主城因甲級樓宇供應收緊而小幅上揚。1H2026，新山辦公樓市場平均要價租金整體平穩。
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甲級辦公樓要價租金介於每sq ft RM 4.00至RM 6.00，惟乙級存量佔比較高，整體平均水平維持在每sq ft RM 3.10至RM 3.80。依斯干達公主城為例外，因甲級樓宇供應收緊，租金小幅上調至RM 3.60–3.80。
租戶向優質辦公空間遷移
品質升級趨勢帶動優質辦公樓需求。1H2026期間，新山辦公樓市場在企業策略性遷址及新進駐需求的帶動下，錄得穩健動力。
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甲級辦公樓的活躍租賃需求體現在 MVS North & South Tower（各逾30,000 sq ft）及 Menara IIB（逾60,000 sq ft）的大面積吸納。Grant Thornton 在 MVS North Tower 落戶，PwC 則在 MVS South Tower 租用優質樓層。
甲級辦公空間亦迎來日益增多的預約制高端零售商進駐，如醫學美容診所及婚紗展廊。巴生谷的 Co-labs 在 MVS South Tower 開設14,000平方英尺的門店，標誌其首次向南部拓展，INFINITY 8 則進一步擴充其在 Menara IIB 的高端 'Reserved' 產品組合。
整合階段加速空置吸納
短期供應停滯支撐市場趨穩，而跨境政策催化劑正將新山重塑為性價比高、聯通便捷的企業目的地。
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新山辦公樓市場近期在建供應趨於停滯，為市場穩定創造有利條件。市場已進入整合階段，加速消化現有空置，而非應對新供應浪潮。優質辦公資產展現較強韌性，但次級存量面臨日益嚴峻的租戶留存挑戰，業主須主動推進資產提升以穩住租客。
受 JS-SEZ 框架及即將啟用的 RTS Link 等重大政策與基礎設施催化驅動，新山正逐步重新定位為跨境增長走廊內具成本競爭力、交通便捷的企業目的地。除傳統企業租戶外，預約制零售商進駐辦公樓宇，正為辦公樓市場注入新動力。
長遠而言，本地辦公樓市場預計將從防守型韌性階段邁入更具戰略價值的階段，需求將持續向優質、地段優越的辦公空間集中。
檳城
科技行業帶動檳城辦公樓市場增長
檳城辦公樓市場持續擴張，進一步鞏固該州作為重要商業與科技樞紐的地位。4Q2025，位於 Bayan Lepas 的 GBS@Penang Airport 竣工落成，NLA約428,000 sq ft，納入檳城辦公樓存量。
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1H2026期間，隨著 Gelugor 的 The Light Exchange 竣工，檳城辦公樓市場供應進一步溫和增加，新增NLA約176,000 sq ft。由此，私人持有辦公樓總存量升至約820萬 sq ft，其中檳島佔670萬 sq ft，威省佔150萬 sq ft。
展望未來，GBS@Technoplex 預計於 2028 年竣工時引入約 450,000 平方英尺辦公空間，進一步鞏固檳城作為北部地區領先全球商業及科技樞紐的地位。
檳島辦公樓出租率改善
檳島辦公樓出租率小幅改善，從4Q2025的80.1%升至1Q2026的81.4%。
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同期威省平均出租率從58.9%小幅升至59.1%。喬治市及 Seberang Jaya 錄得較強升幅，分別為1.8個百分點及1.1個百分點。喬治市以外的優質樓宇——包括 Jelutong 的 Menara IJM、Suntech@Penang Cybercity、GBS@Mahsuri 及 GBS@Mayang——出租率介於90%至全滿之間。
新竣工辦公樓項目錄得理想的預租率：The Light Exchange約達90%，GBS@Penang Airport約達80%，反映GBS、科技相關行業及企業租戶的持續需求。
檳城辦公樓租金保持平穩
辦公樓租金整體穩定。回顧期內，喬治市、Gelugor、Bayan Baru 及 Air Itam 的部分甲級及乙級辦公樓要價租金維持不變，介於每sq ft每月RM 3.00至RM 6.50。
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Gelugor 的 The Light Exchange 實現較高要價租金，得益於市場對現代高品質辦公空間的需求，以及其毗鄰未來 Mutiara LRT 站的區位優勢。
穩定市場青睞現代高規格辦公空間
對新竣工項目的持續需求及適量的在建供應，預計將使檳城專建辦公樓市場維持供需平衡。
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檳城專建辦公樓市場預計將保持穩定，受現代化及高規格辦公空間的持續需求支撐。租戶預計將繼續青睞新竣工、地點優越、建築規格較高、配套完善、交通便利的項目。
然而，隨著租戶逐步遷往更新、品質更高的辦公空間，舊式樓宇將面臨日益增大的競爭壓力。儘管The Light Exchange已竣工交付，檳島專建辦公樓的在建及規劃供應相對有限，預計將有效防止供應過剩，有助於維持更為均衡的辦公樓市場格局。
沙巴
亞庇辦公樓市場錄得溫和增長
1Q2026，亞庇私營專建辦公樓總供應量小幅增至520萬 sq ft，增量來自 Jalan Tuaran 沿線 Wisma Hap Seng @ Jesselton Hill 的竣工，新增NLA約28,000 sq ft，租金保持平穩。
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整體出租率小幅提升至83.9%，4Q2025為83.3%。
1H2026，亞庇市區中心（KK CBD）及南部邊緣地帶辦公空間的要價毛租金維持不變，介於每平方英尺每月RM 2.30至RM 5.50。Karamunsing 地區要價毛租金同樣與上一半年持平，介於每平方英尺每月RM 2.00至RM 2.30。
油氣行業提振辦公樓需求
OGSE行業增長支撐亞庇辦公樓需求。亞庇企業辦公樓市場正經歷向優質空間去化的深刻轉變，主要驅動力在於該州積極推動至2026年底實現石油天然氣服務與設備（OGSE）行業本地合同持有率達60%，以及銀行業的持續增長。
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這加速了能源實體及配套供應鏈供應商對辦公空間的需求。即租即用辦公空間的需求亦日益增加，以滿足項目制運營需求。
本地持股要求推動企業空間需求
OGSE合同的強制本地持股要求正驅動運營規模擴張，並催生需要更大辦公面積的新企業主體。
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亞庇專建辦公樓出租率有望持續改善，驅動因素是州政府積極推進的本地 OGSE 合同持有率60%目標，迫使本地業務及勞動力大規模擴張，同時促使國際及國內企業與本地供應商構建戰略合作關係，從而催生出需要更大實體辦公空間的新企業主體。
砂拉越
砂拉越核心市場辦公樓增長
辦公樓新增供應持續集中於成熟市場。1Q2026，砂拉越辦公樓市場繼續錄得供應增長，新增供應主要集中於古晉及美里。
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作為該州主要商業及行政中心，古晉新竣工項目份額最大，進一步鞏固其在砂拉越辦公樓市場的主導地位。美里仍是唯一有在建辦公樓供應的區域。
古晉作為砂拉越主要行政及商業中心，出租率以90.2%繼續領跑全州；Samarahan 憑藉存量相對有限、無顯著新增供應，以97.5%的出租率維持最高水平。美里在供應持續擴張下，出租率出現溫和回落。
擬議中的Batang Baram三角洲開發項目是一項重要的長期經濟舉措，旨在吸引投資並擴大美里的工業及海事相關活動。第12大馬計劃（12MP）下持續的基礎設施投資，繼續改善全州的可達性及互聯互通。
基礎設施投資支撐長期辦公需求
重大發展項目與數字經濟藍圖預計將持續支撐辦公需求，主要集中於古晉與美里。
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砂拉越辦公樓市場預計將持續受持續推進的經濟及基礎設施發展舉措支撐。擬建的新古晉國際機場（NKIA）、Batang Baram 三角洲發展項目及第十二大馬計劃下的基礎設施投資等重大項目，預計將提升聯通性並有力支撐未來辦公樓需求。
《後新冠肺炎發展戰略2030（PCDS 2030）》及《砂拉越數字經濟藍圖2030（SDE 2030）》下的各項舉措預計將支持科技、專業服務、製造業、能源及物流領域的擴張。需求或將繼續集中於古晉及美里。